В связи с расширением рынка жилья и появлением новых технологий в строительстве покупатели недвижимости предъявляют все большие требования к своему новому жилью. Это касается месторасположения дома, обеспечения его системами жизнеобеспечения, безопасности. Получить желанную недвижимость в новом доме обходится дорого. Гораздо доступнее оформить ипотеку на квартиру в еще строящемся жилом комплексе. Многие молодые семьи так и поступают. Однако случаются непредвиденные жизненные обстоятельства, снижаются доходы, меняются рыночные условия кредитования.

Банки активно предлагают проведение перекредитования ранее выданных кредитов по новым условиям. Жилье, купленное на вторичном рынке, рефинансировать легче. Что делать, если дом еще не сдан, право собственности не оформлено? Некоторые банки предлагают программы рефинансирования ипотеки строящегося жилья. Однако банку требуется предоставление имущества в залог для обеспечения выполнения заемщиком своих обязательств. Если строительство не завершено, право собственности на жилье номинальное по договору долевого участия.

Как происходит перекредитование ипотеки

Цель рефинансирования ипотеки на строящееся жилье заключается в получении комфортных условий клиенту, часто это вынужденная мера при уменьшении доходов. Перекредитование проводится для:

• снижения процента по ссуде;
• увеличения срока для уменьшения суммы регулярного взноса;
• экономия при страховании имущества, здоровья, жизни;
• смена валюты займа.

Для банка рефинансирование ипотеки первичного и вторичного фонда дает возможность увеличить кредитный портфель за счет добросовестных плательщиков других банков. Заемщик на пути рефинансирования ипотеки в строящемся жилье должен пройти следующие этапы:

1. попробовать договориться с первоначальным банком об изменении условий;
2. узнать (иногда при помощи ипотечных брокеров) условия на перекредитование у других финансовых учреждений;
3. собрать пакет документов по заемщику, доходам, рефинансируемой ипотеке (остаток долга, справка о качестве погашения, согласие первоначального кредитора на досрочное погашение);
4. подать заявку на получение целевой ссуды в выбранный банк;
5. при положительном решении предоставляет документы на будущий залог;
6. с новым банком согласовывается срок и условия договора займа;
7. первичный кредитор получает уведомление/заявление о желании клиента погасить ссуду раньше срока, назначает дату для этого;
8. заемщик подписывает необходимые договоры на получение займа, страховку, предоставление обеспечения;
9. средства с нового ссудного счета переводятся по поручению клиента в счет погашения задолженности по первичному кредиту;
10. меняется название банка-залогодержателя в договоре долевого участия.

Сам процесс занимает до двух месяцев, если оперативно собрать требуемые новым кредитором документы. Финансовые учреждения не слишком охотно перекредитовывают ипотеку строящегося жилья, ведь по факту нет права собственности на недвижимость и ликвидного залога. Поэтому программы рефинансирования ипотеки на стадии строительства не так разнообразны, как для вторичного жилого фонда, а требования к заемщику строже.

Требования к заемщику при рефинансировании ипотеки в строящемся доме

В последнее время законодательная база по защите прав покупателей жилья в строящихся домах расширилась. Строительство многоквартирных домов теперь контролируется государством. Строительная компания обязана иметь резервный фонд на случай банкротства. Это обусловило большой спрос на квартиру в новостройках.

Требования, которые банки выдвигают к заемщику при выдаче ипотеки и при перекредитовании идентичны:

• достаточный уровень дохода для осуществления выплат;
• отсутствие просрочек в платежах по действующей ипотеке, другим ссудам;
• гражданство РФ;
• постоянная регистрация;
• возрастной диапазон 21-65 лет;
• непрерывный стаж не менее полугода, для предпринимателей – не менее 2-х лет.

Документы, которые необходимо предоставить в банк при подаче заявки на рефинансирование ипотеки в строящемся доме:

• гражданский паспорт;
• оформленный договор долевого участия;
• подтверждение доходов и трудового стажа;
• документ о семейном положении, наличии детей;
• кредитный договор;
• справки от первоначального кредитора об остатке долга, качестве оплат.

Категории недвижимости при рефинансировании

К новостройкам относится жилье, приобретаемое непосредственно у строительной компании по договору долевого участия в строительстве. Если рефинансируется квартира в только что сданном доме, даже если кредит был оформлен на стадии котлована, это уже считается вторичным фондом. На недвижимость есть оформленное свидетельство на право собственности. Рефинансирование такой ипотеки происходит по другим условиям, чем по ДДУ (договор долевого участия).

Зачастую финансовое учреждение для оформления или перекредитования займа выбирается из списка тех, кто аккредитовал застройщика. У банков свои списки строительных компаний по их надежности – сдаче в срок домов, выполнению обязательств перед клиентами. При оформлении ипотеки на стадии строительства аккредитованным застройщиком в банк нужно будет предъявить справку о бронировании, при рефинансировании – договор на долевое участие. Если строительная компания не входит в перечень получивших аккредитацию, пакет бумаг предстоит собрать внушительный:

• копия устава;
• разрешение на строительство;
• копия документа на право подписания застройщиком;
• проектная документация.

Варианты и программы рефинансирования

Перекредитование ипотеки на стадии строительства возможно с помощью:

• реструктуризации ссуды в том же банке, где она получена;
• получение нового займа в другом банке для погашения текущей задолженности.

В первом случае с первоначальным кредитором заключается дополнительное соглашение об изменении условий, во втором заемщик пройдет весь путь сбора документов и оформления кредита заново. Провести рефинансирование можно:

• с переоформлением залога прав на долевое участие в строительстве;
• с предоставлением под залог другого ликвидного имущества;
• оформив беззалоговый потребительский кредит.

Организация АИЖК помогает оформить ипотеку и провести рефинансирование займа по государственной программе «Жилье для российской семьи» на первичном и вторичном рынках. У заемщиков есть возможность применения материнского капитала для оплаты первоначального взноса, погашения части ссуды.

Трудности и дополнительные расходы на перекредитование ипотеки

При рефинансировании кредита на квартиру в строящемся доме могут возникнуть такие трудности:

• необходимость получения согласия первоначального кредитора;
• мораторий на полное погашение ссуды раньше срока;
• подтверждение платежеспособности и отсутствие каких-либо просрочек в кредитной истории заемщика;
• требование нового кредитора предоставить дополнительное обеспечение, поручительство третьих лиц.

Рефинансирование ипотеки довольно затратная для заемщика процедура. При перекредитовании клиент оплачивает такие дополнительные расходы:

• госпошлина за регистрацию договора;
• оценка залога;
• услуги нотариуса;
• страхование;
• услуги ипотечного брокера, если к нему обращались для помощи в поиске выгодных условий;
• регистрация договора, закладной, ДДУ;
• возможные штрафы за досрочное погашение;
• комиссия за перевод средств.

Хоть предложений от финансовых организаций на рефинансирование ипотеки в строящихся домах и немного, при анализе даже с помощью ипотечных брокеров можно выбрать подходящий вариант. Перед решением перекредитовать заем следует оценить все преимущества, издержки, наличие свободного времени для сбора документов.