Купля-продажа земельного участка может осуществляться в два последовательных этапа:
- Подписание предварительного договора.
- Подписание основного договора.
Перечисленные документы важны для минимизации рисков для каждой из сторон.
Содержание:
Зачем нужен предварительный договор
Потенциальный покупатель и владелец земли часто фиксируют свою устную договоренность о сделке, подписав предварительный договор купли продажи дома с земельным участком. Первоначальный договор имеет преимущества для обеих сторон сделки. Он закрепляет обоюдные права и обязательства.
Плюсы для покупателя:
- «удержание» понравившегося участка с домом, устранение иных потенциальных покупателей;
- проведение в ближайшее время сделки с привлекательными условиями, которые предварительно обсуждены.
Плюсы для продавца:
- удостоверение в том, что потенциальный покупатель действительно заинтересован в сделке и никуда не пропадёт;
- уверенность, что, если покупатель вдруг передумает через некоторое время, продавец имеет право не возвращать задаток в счёт покрытия и возмещения потерянного времени и убытков.
Данный договор – это определённая защита обоих участников сделки от вероятной нечестности и малопорядочности противоположной стороны. Он даёт им право потребовать подписания ключевого договора купли-продажи домостроения и участка в оговоренные сроки. Первоначальное соглашение – это фундамент основного документа, поэтому его надо составлять скрупулёзно и внимательно.
Структура предварительного договора
В типовом предварительном договоре содержатся нижеперечисленные разделы:
- Предмет — обязательство в дальнейшем заключить сделку и подписать главный документ.
- Объект — дом с земельным участком, который продаётся одной стороной и покупается другой. Уточняются детальные данные об объекте:
— границы, площадь, целевое назначение;
— расположение, жилая и общая площадь, число этажей, комнатность строения. - Цена и система расчётов. Здесь также указывается размер задатка.
- Права и обязанности сторон.
- Срок действия первоначального соглашения. В данном параграфе указывается срок, который отведён для подписания главного соглашения
Когда стороны при составлении предварительного соглашения не указывают точный срок для подписания основного документа, то законодательство предоставляет на этот процесс 1 год. По истечению этого периода обязательства, обозначенные в предварительном акте, заканчиваются, и могут возникнуть проблемы с тем, чтобы принудить к сделке второго участника.
Сколько должен составлять задаток
Подписание предварительного документа сопряжено с передачей продавцу задатка как гарантии своих целей. Сумма задатка, порядок и метод его оплаты предпочтительно расписать в соглашении. В законодательных актах сумма задатка не уточняется. Практика показывает, что данный размер находится в пределах 5-10% от общей суммы сделки (стоимости домовладения и участка). Нередко в соглашении уточняется, что задаток, оплаченный по первоначальному акту, будет идти в счет уплаты полной цены недвижимости.
Образец предварительного договора показан ниже:
Скачать предварительный договор купли-продажи земельного участка
Если нарушаются условия
При несвоевременном или недостаточном исполнении обязательств по контракту применяются штрафы и санкции:
- при нарушении со стороны покупателя – продавец может не возвращать оплаченный задаток;
- при нарушении со стороны собственника земли — задаток надо будет возвратить в два раза большем размере.
Это типовые санкции, но участвующие стороны кроме того могут в соглашении основательно расписать конкретные меры при аннулировании подписанного документа. К примеру, начисление пени, которая рассчитывается в процентах от стоимости земли за каждые просроченные сутки.
Что такое основной договор купли-продажи
Под основным договором купли-продажи земельного участка с домом понимается документ, согласно которому один участник (собственник) даёт обязательство передать дом с участком другому участнику (приобретателю) за конкретную стоимость. Данный документ считается заключенным, если будут соблюдены нижеперечисленные положения:
- участники пришли к согласию по каждому из пунктов и подтвердили это собственноручной росписью;
- документ составлен согласно правилам, указанным в Гражданском Кодексе.
- суть основного договора состоит именно в самом процессе передачи прав собственности на земельный участок, а не в договоренности.
Скачать образец договора купли-продажи земельного участка
Отличия предварительного и основного договоров
Можно отметить следующие ключевые отличия между указанными документами:
- Основной договор более подробный и содержит все детали сделки, развёрнутое описание объекта. Однако паспортные данные участников и важные сроки должны быть чётко прописаны в обоих документах.
- Основной договор фиксирует конкретные обязательства перед друг другом и обозначает последствия их нарушений. Неисполнение условий основного документа может привести к судебным тяжбам. Предварительный же договор обычно до суда не доводят, поскольку тут фиксируется только договоренность.
- И основной, и предварительный договор должны содержать данные о полной цене. Не рекомендуется осуществлять всю оплату, имея на руках только предварительный документ. Также важно указать, что стоимость недвижимости не должна изменяться при переходе от первого контракта ко второму.
- Предварительное соглашение должно содержать конкретный срок действия, а основной документ — нет. Срок действия предварительного соглашения завершается обычно или через год, или в момент подписания основного контракта.
- Другое отличие документов — форма. Первоначальное соглашение можно просто составить в письменном виде и подписать. Регистрация в органах и заверение нотариуса не обязательно. Основной же документ надо регистрировать в Росреестре. Нередко первоначальный вариант составляется для отсрочки времени для продавца, которому надо собрать справки и оформить все бумажные вопросы.
- К основному документу прикладывают дополнительную документацию и подробно расписывают обязательства каждого участника.
Поделитесь в соц.сетях: