Дью Дилидженс (due diligence) земельного участка

Due diligence земельного участка позволяет обеспечить объективную оценку его состояния. Кроме того, процедура позволяет выявить истинную стоимость недвижимого объекта.

Что представляет собой Due Diligence

Учитывая, что земля в государстве является большой хозяйственной ценностью, операции с ней требуют высокой осторожности среди субъектов цивильных правоотношений.

Для проведения процесса с малозначительным риском, приобретателю нужно осуществить Legal Due Diligence (англ. — обеспечение должной добросовестности). То есть пройти процесс создания независимого представления о земле, сосредоточенного на всеобъемлющую юридическую проверку и объективную оценку.

Зачем проводить Legal Due Diligence

Покупая недвижимость, приобретатель планирует каким-либо способом её дальше пользовать. Это может быть возведение зданий и сооружений, осуществление с/х и промышленного производства, операций рекреационного характера и другое.

Но, купленная без соответствующего юридического контроля, земельная территория может стать большой проблемой, не дающей исполнить запланированные операции, и повлечь низкие материальные доходы, судебные конфликты, признание продажи недействительной.

Поэтому проводится Due Diligence, позволяющая сократить инвестиционные угрозы, а также:

  • Установить правомочия собственника у хозяина;
  • Удостовериться в отсутствии обременений на землю и ограничений в его использовании;
  • Выяснить возможность имущества выступать в роли предмета продажи (поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, сформированы ли его границы и т.д.);
  • Определить позволяет ли вид использования земельного участка совершать с ним различные операции и можно ли его при необходимости изменить, к какой категории он относится;
  • Осуществить проверку законности оформления землеустроительной и кадастровой документации;
  • Исследовать историю проведения процедур по передаче прав на землю;
  • Провести анализ технических характеристик;
  • Изучить наличие инженерного обеспечения участка;
  • Выявить риск неполучения разрешительных документов для осуществления строительства на данной земле.

Получив полную информацию, можно оценить все преимущества объекта и его недостатки. Затраты, связанные с проведением процесса, не могут служить основанием для отказа от него, так как такая экономия может довести до гораздо больших потерь.

Что включается в процедуру Legal Due Diligence

Осуществление процесса позволяет выяснить и ограничить наступление проблемных ситуаций, вероятность появления судебных конфликтов, исключить недостоверность и двусмысленность фактов при проведении сделок. По результатам проверки готовится заключение, и предлагаются варианты исключения либо минимизации рисков, позволяющие обеспечить надежность проводимого процесса.

Для осуществления проверочных мероприятий партнер должен представить правоустанавливающие и технические документы на землю. Необходимо будет собрать сведения об операциях, произведенных в отношении имущества, и данные о его владельце, включая компетенцию по принятию решений, уставные бумаги, регулирующие вопросы совершения сделок.

Это интересно:  Образец заполнения дополнительного листа книги покупок в 2019 году

Процедура включает несколько этапов:

  1. Подбор специалистов. В группу консультантов должны войти юристы, кадастровые специалисты, обладающие профессиональными знаниями и навыками в сфере земельных и градостроительных правоотношений, касающихся составления и осуществления порядка землепользования и её застройки, генпланов, планировки территории, проектирования и т.д.
  2. Подготовка технического задания. Успех анализа информации в полной мере зависит от грамотной постановки заданий, представленных приобретателем, а также их содержания. При этом необходимо определить самые важные сферы, которые должна коснуться проверка и полученные итоги.
  3. Подбор и исследование начальных сведений. На этапе осуществляется сбор необходимой информации из ГКН, ЕГРП, получаются правила землепользования и застройки на территорию, где расположен исследуемый объект, и проводится всесторонний анализ.
  4. Готовится отчет о проделанной работе. Опираясь на полученные сведения, производится подготовка заключения, которое включает:
  • Правовое положение искомой территории;
  • Список существующих рисков;
  • Предложения по избавлению либо минимизации опасных ситуаций.

Надо отметить, что сложность мероприятий, а также объем работы специалистов и их стоимость вырастают соответственно характеру сделки. Например, для аренды земли проводится достаточно простой и быстрый анализ данных. Сделка же по приобретению земельной недвижимости требует более тщательного и глубокого анализа.

Проверяя организацию и её правомочия на объект при заключении арендных правоотношений необходимо исследовать:

  • Право собственности у арендодателя;
  • Возможность использования участка;
  • Наличие обременений;
  • Соответствие состояния здания его кадастровым либо техническим характеристикам;
  • Необходимые мероприятия, которые обязан осуществить наймодатель в соответствии с корпоративной документацией.

Для сделки по продаже земли потребуется дополнительно просчитать риски, могущие повлечь утрату права собственности из-за нарушений, установленных ранее, или претензий третьих лиц. В этих целях необходимо проанализировать:

  1. Правомочия владельца на объект;
  2. Как существующие обременения могут повлиять на возможность его эксплуатировать;
  3. Участие хозяина участка в спорах и какие последствия могут возникнуть в связи с их наличием;
  4. Структуру сделки;
  5. Правовое положение имущества;
  6. Наличие ограничений в использовании;
  7. Возможность их снятия.

Результатом проведенных мероприятий Due Diligence становится полное, независимое и объективное представление о земельном участке, его владельцах и составе приобретения.  Заключение часто используют в качестве аргумента для снижения стоимости объекта.

Компетентное исследование будет полезно обеим сторонам, как покупателю, так и его хозяину.

Поделитесь в соц.сетях:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *