Как найти покупателя, оформить сделку и минимизировать риски Рынок недвижимости в России перенасыщен предложениями об оказании риэлтерских (посреднических) услуг, поэтому вопрос, «как продать квартиру без риэлтора», не утрачивает актуальности. Люди по разным причинам избегают взаимодействия с агентствами недвижимости. Многие справедливо опасаются злоупотреблений правами и мошеннических схем, распространенных в этой сфере, некоторым не нравится излишняя настойчивость риэлтеров. Кроме того, услуги посредника обычно оцениваются в 2-5% от сделки – это то, на чем продавец жилья может сэкономить. В статье будет описано, как продать квартиру самостоятельно в 2018 году. Пошаговая инструкция содержит основные юридические аспекты, требования законодательных актов и некоторые практические рекомендации.

Как самому продать квартиру без посредников – какие документы потребуются?

Теперь подробно опишем, как продать квартиру без посредников. Пошаговая инструкция 2018 года начинается с перечня необходимых документов, без которых продажа жилого помещения невозможна.

Напомним, что в соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности подлежит государственной регистрации, собственником покупатель станет только после осуществления данной государственной функции.

С 01.01.2017г. вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ, в настоящее время это главный нормативный акт в сфере продажи недвижимости. В соответствии со ст. 14 ФЗ-218, регистрация прав осуществляется на основании заявления (которое оформляется специалистом регистрирующего органа при подаче документов) и прилагаемых к нему документов, подтверждающих основание для осуществления данной государственной функции. Есть «базовый» пакет документов:

• договор купли-продажи;
• квитанция об оплате госпошлины (так как за регистрацию она взимается на основании ст. 17 ФЗ-218);
• паспорта продавца и покупателя (в целях идентификации личности участников);
• выписка из ЕГРН, подтверждающий право собственности продавца на жилое помещение.

Однако в большинстве случаев такого скромного пакета документов недостаточно. Сделка может осложняться различными факторами: объект недвижимости может находиться в долевой собственности, может иметь «историю», которую захочет проверить покупатель, чтобы обезопасить себя; объект недвижимости может быть куплен в браке, на средства материнского капитала или на заемные средства – все это потребует дополнительных документов для продажи. Сам покупатель может привлечь для сделки заемные средства, и в этом случае оценивать и проверять объект недвижимости, в том числе и с точки зрения «юридической чистоты», будет банк.

В законодательстве много нюансов, поэтому список может быть расширен в зависимости от конкретной ситуации. Перечислим дополнительные документы, которые могут потребоваться (это список можно расширять):

• разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если собственником (одним из собственников) квартиры является несовершеннолетний (до 18 лет) (ст. 37 ГК РФ, ст. 20-21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»);
• нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью, то есть приобретена в браке (ст. 35 СК РФ). Если продается квартира одним из супругов, он должен представить такое согласие, либо доказательство того, что квартира не является общей собственностью (договор дарения жилого помещения, свидетельство о праве на наследство по завещанию и т.д.);
• нотариально удостоверенная доверенность, в случае если на одной стороне выступает представитель (ст. 18 ФЗ-218);
• согласие всех участников общей долевой собственности (ст. 42 ФЗ-218);
• подтверждение исполнения обязательства, с которым стороны связывают возможность перехода права собственности (например, в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до передачи покупателем продавцу обусловленной договором цены – расписка или иной документ, подтверждающий передачу средств).

Дополнительные документы может потребовать и покупатель жилья, например, справку формы 9 из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении и об отсутствии долгов по ЖКХ; технический план для проверки объекта на предмет перепланировок и т.д.

Как найти покупателя?

Самостоятельная продажа квартиры – задача достаточно сложная, приготовьтесь к тому, что большинство звонков по объявлениям будет поступать от риэлтеров. Чтобы избежать этого, необходимо подобрать оптимальные способы распространения информации. Подача объявления в печатные издания и строку объявлений сейчас – морально устаревший путь. Чтобы найти покупателя, лучше обратиться на специализированные сайты: «место.ру», «из рук в руки», «яндекс-недвижимость» и т.д. Практически в каждом городе есть местные площадки, которые можно найти по номеру региона (45.ру, 22.ру и т.д.), можно обратиться к группам в соцсетях. Продать квартиру на «Авито» также вполне реально, хотя этот сайт часто используется агентствами недвижимости, однако это все же более надежный способ, чем распространять объявления через СМИ. Стоит добавить, что большинство интернет- и печатных площадок, которые принимают от граждан объявления о продаже объекта недвижимости, делают это за деньги.

Когда потребуется участие нотариуса в 2018 году?

В ФЗ-218 перечислены случаи, когда требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи:

• продажа квартиры, находящейся в долевой собственности (ст. 42 ФЗ-218);
• продажа жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего (ст. 54 ФЗ-218).

В остальных случаях подойдет договор в простой письменной форме, однако в целях обеспечения надежности сделки стороны могут обратиться к нотариусу для заверения соглашения. Кроме того, сейчас согласно ст. 86.2 Основ нотариата, нотариус может взаимодействовать с регистрационными органами в процессе регистрации перехода права собственности без оформления доверенности. В этом случае готовить договор не нужно, нотариус сделает это самостоятельно и заверит подписи сторон. Но эта услуга предоставляется за вознаграждение по тарифам нотариуса. Если же договор готовится самостоятельно, можно воспользоваться образцами, учитывая следующее в соответствии со ст. 21 ФЗ-218:

• объект сделки должен быть описан максимально подробно в целях его идентификации;
• в документе должен быть указан вид права (собственность);
• тексты документов должны быть разборчивы, не содержать неподтвержденных поправок и подчисток. Фамилии, имена адреса должны быть написаны полностью;
• предоставлять необходимо минимум 3 экземпляра (по количеству участников сделки), один потребуется отдать регистрирующему органу;
• дополнительные документы предоставляются в форме оригинала и копии;
• доказательством исполнения договора является свидетельство передачи объекта – акт приема-передачи (передаточный акт) и расписка о получении средств (либо иной документ, подтверждающий передачу средств, в договоре могут быть указаны иные способы расчетов). Эти документы сейчас Росреестр не требует (за исключением случая, указанного выше), однако они нужны сторонам во избежание споров.

Безопасные способы передачи денег

В чем могут быть проблемы при исполнении сделки? Очень много вопросов возникает по поводу передачи денег. Чтобы обезопасить интересы обеих сторон, есть несколько способов надежной передачи денег по сделке:

• аренда банковской ячейки. В этом случае арендуется банковская ячейка по договору с описью ценностей, выдача средств осуществляется продавцу только после окончания процедуры государственной регистрации перехода права собственности;
• аккредитив. Принцип тот же, что и при аренде банковской ячейки, только деньги помещаются на счет в банке и выдаются продавцу после получения документов об окончании регистрации. На время совершения сделки доступ к счету блокируется;
• помещение в депозит нотариусу в соответствии с вышеописанной схемой.

При заключении договора необходимо тщательно проверить условия, чтобы были конкретно оговорены обстоятельства доступа к деньгам, обязательства банка, порядок получения расписки (например, закладывание их дополнительно в ячейку), иных документов. Кроме того, порядок расчета должен быть указан в договоре.

Возможные риски – как их минимизировать?

Продажа квартиры самостоятельно несет в себе определенные риски:

• риск признания сделки недействительной, чтобы избежать таких последствий, необходимо проверить правоспособность продавца, его полномочия, получить согласие супруга на продажу общей собственности;
• риск неисполнения обязательства об оплате, выше описаны безопасные способы передачи денег;
• налоговые риски – необходимо заранее узнать, возникает ли база для уплаты НДФЛ (в некоторых случаях продавцы освобождаются от такой обязанности, например, если квартиры находилась в собственности более 5 лет) и уплатить налог при необходимости. В договоре следует указывать реальную сумму, иначе возможно доначисление налога по кадастровой стоимости;
• ипотечные риски – при продаже квартиры в ипотеке все финансовые операции лучше проводить после получения согласия банка на сделку;
• риск предъявления покупателем претензий по качеству товара, подписание акта приема-передачи не освобождает продавца от ответственности (ст. 556 ГК РФ), в том числе даже если недостаток оговорен;
• риск отказа покупателя от исполнения договора – необходимо согласовать гарантии (заключить договор аванса или задатка), также есть возможность потребовать исполнения подписанного договора через суд;
• риск уклонения покупателя от регистрации – можно обратиться в суд с требованием о проведении госрегистрации, в этом случае она будет осуществлен по решению суда (ст. 165, 551 ГК РФ).

В качестве вывода можно заметить, что самостоятельная продажа квартиры может затянуться и потребовать серьезных затрат, временных и материальных. Не всегда участие риэлтера нежелательно, ведь это специалисты с опытом и профессиональными знаниями, а предубеждение против агентств недвижимости во многом неоправданно. Посредники при продаже квартиры могут помочь не только в оформлении документов, но и в решении организационных вопросов. Сейчас аферы в этой отрасли – большая редкость, законодательство значительно усовершенствовано, главное – выбрать ответственных и квалифицированных специалистов (по отзывам, рекомендациям знакомых, в процессе личного общения – задав узкоспециальный вопрос, например, в сфере законодательства, на который ответ гражданину известен). Если у вас остались вопросы на тему, как продать квартиру самостоятельно в 2018 году, а пошаговая инструкция оказалась непонятной, простой задайте вопрос дежурному юристу через форму на сайте или по телефону в вашем регионе.