Ипотека позволяет решать жилищные проблемы, но при этом на долгие годы обрекает на ежемесячные немалые выплаты. Такое состояние не только снижает уровень жизни, но и создает ощущение постоянного психологического дискомфорта. Особенно всё усложняется, когда возникают периоды с нестабильным материальным положением. Появляется желание найти пути изменения ситуации к лучшему, снижения долговой нагрузки, улучшения жизненных условий. И одним из таких путей может стать рефинансирование ипотеки.

Рефинансирование предполагает оформление нового кредита, чтобы оплатить старый и получить возможность выплачивать полученный по более низким ставкам и на более выгодных условиях. То есть рефинансирование по своей сути — это перекредитование.

Когда выгодно рефинансировать

В настоящее время — достаточно удобный момент рефинансирования для тех, чья ипотека была оформлена до 2015г., когда ключевая ставка ЦБ, а соответственно и процентная ставка по кредитам, была значительно выше существующей. Но при принятии решения стоит взвесить множество аргументов «за» и «против», ведь даже снижение ежемесячных платежей не всегда может нести выгоду.

Что необходимо учесть в ходе поиска того,как снизить процент и переплату по ипотеке:

1. Рефинансирование потребует оформления документов в полном объеме, как при получении ипотеки.
2. При оформлении документов обязательно потребуются новые расходы, в том числе на оценку залогового имущества, страхование.
3. Кроме того, что придется доказывать свою финансовую состоятельность, надо будет показать хорошую кредитную историю, а также постоянные и регулярные выплаты по рефинансируемому кредиту.
4. Выбор банка для рефинансирования надо осуществлять не только на основе рекламируемой ставки — часто за рекламными приманками спрятаны скрытые комиссии и другие оговорки.
5. Многие банки предлагают вместе с ипотекой рефинансировать и другие имеющиеся кредиты, предоставляя достаточно выгодные условия при объединении всех кредитов в один. В такой ситуации надо помнить, что объединение ипотечного кредита с любым другим автоматически лишает вас права на налоговые вычеты.
6. Прежде чем обращаться в другой банк, стоит поговорить о рефинансировании в банке, где оформлена ипотека. Иногда они идут навстречу своим клиентам и предлагают реструктуризацию долга, уменьшая ставку, изменяя срок выплат и снижая ежемесячные выплаты. Но в этом случае, если в следующий раз придет мысль о рефинансировании в другом банке, то не все из них берутся проводить это с реструктуризированным долгом.
7. Приоритет имеют банки, в которых заемщик получает зарплату, здесь могут предложить дополнительные выгодные условия.
8. Обратить внимание на требования банков к залоговому имуществу, обычно они довольно строгие.
9. Чтобы получить наглядные цифры по эффективности рефинансирования, можно использовать кредитные калькуляторы, имеющиеся на сайтах большинства банков, и таким образом провести сравнение вариантов с учетом дополнительных затрат.

Анализ предложений банков

Большинство банков, предлагающих рефинансирование на выгодных условиях, делают это для привлечения новых клиентов. При этом ни один из них не станет рисковать, а значит, условия по рефинансированию будут выгодны и самому кредитору.

Чтобы иметь представление об ориентировочных условиях основных банков, рассмотрим таблицу.

Таким образом, самым выгодным представляется рефинансирование в «Россельхозбанке». Кроме низкой ставки здесь еще и самая маленькая минимальная сумма кредитования, а также существенная льгота для зарплатных клиентов. Сбербанк предлагает объединить в один несколько кредитов, в то же время предъявляет жесткие требования к отсутствию просрочек и реструктуризаций. «Газпромбанк» примечателен тем, что предлагает выбрать вид платежей (дифференцированный или аннуитет). А программа «Альфа-Банка» существует только для жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Для клиентов из других регионов предусмотрено стандартное рефинансирование кредитов с ограниченным сроком (до 7 лет) и суммой (до 1,5 млн.).

Что надо учесть

Кроме условий, указанных в таблице, каждый банк оговаривает требования, предъявляемые к залоговому жилью. Основными из них являются:

1. Должно находиться в собственности.
2. Наличие всех коммуникаций (отопление, канализация, водоснабжение, электричество).
3. Не должно быть в аварийном или ветхом состоянии.
4. Не иметь обременений, допускается только первичная ипотека.
5. Иметь хорошую ликвидность

Дополнительно банки могут указывать о предпочтительном нахождении недвижимости, выставляемой как залог,  могут попросить подтверждение о том, что жилье не входит в планы по сносу.

Существует и ряд требований к самому заемщику, кроме возраста, а именно:

1. Трудовой стаж не менее 1 года.
2. На последнем месте стаж работы от полугода.
3. Наличие гражданства РФ.
4. Регистрация по месту кредитования.
5. Достаточный для оплаты кредита уровень доходов.

Порядок действий

Если все требования к заемщику и залогу выполнены, банк выбран, можно приступать к процессу рефинансирования. Для этого, как и при оформлении ипотеки, необходимо собрать пакет документов:

1. Подтверждающие личность заемщика и созаемщиков, если они есть.
2. Справки о доходах, по форме 2-НДФЛ или банковской.
3. Пакет документов по первичной ипотеке с подтверждением своевременных выплат по кредиту (в некоторых банках требуется лишь в том случае, если не получилось получить информацию из бюро кредитных историй).
4. Документы на залоговое имущество.
5. Документы о трудовой деятельности (трудовая книжка, договоры).

Каждый банк вправе потребовать дополнительные документы, например, военный билет, сведения о банковских счетах.Полученные документы банк рассматривает в течение 1-5 дней, после чего может одобрить новый кредит или отказать.

Банк имеет право не сообщать причину отказа, но чаще всего таковыми могут быть:

1. Наличие просрочек по платежам. Для одних банков допускается не более 1 просрочки, другие оценивают по периоду, например в общей сложности не более 30 дней.
2. Плохая кредитная история.
3. Невысокая платежеспособность. Это можно будет изменить с помощью привлечения созаемщиков или поручителей.
4. Несоответствие требованиям банка залоговой недвижимости.
5. Недостаточно полный пакет документов. В этом случае банк предложит предоставить недостающие сведения, подтверждения, уточнения.

Процесс оформления рефинансирования после одобрения будет складываться из следующих этапов:

1. Рассмотрение банком полного пакета залогового имущества с проведенной заново оценкой предмета залога.
2. Составление и подписание кредитного договора.
3. Перечисление денег на погашение первоначального кредита.
4. Снятие обременения с залогового имущества по первоначальному кредиту.
5. Оформление обременения по новому кредиту. Время между снятием обременения и новым его оформлением рассматривается банком, как беззалоговый кредит, а ставки по нему будут выше установленной примерно на 2%. Такой период может длиться до 2 месяцев.

Плюсы и минусы

Чтобы подытожить материал, рассмотрим плюсы и минусы рефинансирования ипотеки.К положительным сторонам, несомненно, относятся:

1. Снижение ставки по ипотеке, уменьшение ежемесячных выплат и суммарной переплаты.
2. Возможность изменения условий кредитования на более удобные и соответствующие настоящему материальному положению.
3. Возможность изменить время кредитования.
4. Для семей, в которых рождается второй или третий ребенок, существует программа государственной поддержки со снижением ставки до 6%.
5. Возможность найти наиболее выгодные условия, в том числе и дополнительные льготы.

То есть все плюсы сводятся к уменьшению стоимости кредита.

В минусы попадают следующие обстоятельства:

1. Оформление рефинансирования потребует сбора пакета документов и материальных затрат. В случае неодобрения заявки возместить их не получится.
2. Если рефинансирование производится во второй половине кредитного периода, а он оформлен с аннуитетными платежами, то за это время была выплачена большая часть процентов, а не основного долга, а значит, по новому кредиту проценты придется платить снова. Поэтому выгоднее проводить рефинансирование на начальном периоде выплат.
3. При неправильном или невнимательном оформлении нового кредита можно лишиться налоговых вычетов по ипотеке. Чтобы избежать такой неприятной ситуации, надо оформлять кредитный договор только на ипотечное кредитование и с указанием целевого назначения и не принимать предложения банка по объединению кредитов. При правильном рефинансировании после оформления кредита надо обратиться в налоговую службу для информирования о смене условий кредитования.

По оценкам экспертов рефинансирование может быть хорошим способом улучшения условий ипотечного кредитования, особенно в случаях крупного кредита на длительный срок. Для всех остальных ситуаций необходим тщательный анализ перед принятием решения.