Одним из самых востребованных кредитных продуктов на рынке долгосрочных кредитов является рефинансирование, с помощью которого можно снизить процентную ставку, конечную стоимость займа и пересмотреть условия ипотеки. Нередко заемщики хотят получить рефинансирование ипотеки с перепланировкой, но не знают точно, как банк отнесется к такому залогу. В данном случае есть много нюансов, которые следует учитывать при поиске подходящего банка, проводящего рефинансирование ипотеки.

Что такое узаконенная и не узаконенная перепланировка ипотечного жилья?

Когда заемщик ищет кредитный продукт по рефинансированию ипотеки на квартиру, в которой была сделана перепланировка, он должен прежде всего узнать, как относится финансово-кредитная организация к таким изменения в жилом помещении. Дело в том, не все банки разрешают заемщику оформить рефинансирование ипотеки при перепланировке.

Официально считается, что если перепланировка не узаконена, то банк откажет в проведении рефинансирования. Заемщику либо придется узаконить изменения в перепланировке через суд, либо подыскивать другой банк, в котором готовы «закрыть глаза» на изменения в плане жилья, не подписанные главным архитектором района.

На какие изменения в плане квартиры банки могут не обратить внимание?

Как и при ипотеке, квартира при рефинансировании становится залоговым объектом для банка. Поэтому, чтобы не понести материальные потери, вызванные снижением стоимости такой недвижимости, находящейся в залоге, банки дифференцированно подходят к проводимой в жилье перепланировке:

• одни полностью отказываются от залоговой недвижимости с неузаконенными изменениями в планировке и требуют их официально узаконить;
• другие не считают перепланировкой застекление балконов и лоджий, а также снос встроенных старых шкафов;
• третьи не обращают внимание не только на снос перегородок, но и на и перенос инженерных коммуникаций. Для таких банков важно, чтобы в техническим плане такого жилья не было красных линий (красными линиями традиционно указывают неузаконенные изменения в планировке квартиры, сама официальная планировка рисуется черным цветом).

На рефинансирование ипотеки перепланировка может влиять по- разному. Конечно, лучше, если изменения были официально узаконены. Тогда более высокая стоимость квартиры как залога позволит получить больший кредит и снизить процентную ставку займа. Каждый банк, прежде чем открыть рефинансирование ипотеки, проводит оценку залоговой недвижимости, приглашая для этого оценочную комиссию экспертов.

В большинстве случаев наиболее надежным залогом, растущим в цене на рынке недвижимости считается квартира без обременений. При явных технических нарушениях, сделанных во время перепланировки, банк откажет в выдаче нового займа.

Если оценщики определят, что изменения в перепланировке только повысили стоимость жилья на рынке, то банк наверняка одобрит рефинансирование ипотеки и не будет требовать узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку через суд?

Узаконить изменения в плане квартиры задним числом не получится. Чтобы внести изменения в технический план без красных линий, нужно получить решение суда. Для этого заемщику придется потратиться на:

• вызов технической комиссии и проведение независимой экспертизы;
• оплату госпошлины в суде и адвоката, который будет представлять интересы заемщика в суде;
• переоформление технических документов в БТИ.

Все это при желании можно сделать еще до обращения в банк за рефинансированием ипотеки. Но если это не удалось осуществить по каким-то причинам, то нужно исходить из существенности сделанных изменений в плане жилья.

Если в качестве перепланировки фигурирует остекление балкона или лоджии, или снос старого встроенного шкафа, то вряд ли такие изменения уменьшат рыночную стоимость жилья. Сегодня в БТИ такие изменения обычно не берутся во внимание.

Сложнее будет с теми квартирами, в которых сносят перегородки или объединяют пространство лоджии с жилым помещением, убрав часть стены. Для проведения таких изменений внутреннего плана всегда требуется получить разрешение надзорных органов, иначе можно понести большие материальные потери из-за технических нарушений, приводящих к разрушению самого жилья и штрафам за разрушение целостности многоквартирного жилого объекта.

Поэтому любые внутренние изменения в планировке жилья следует проводить официально, приглашая специалистов с инженерной квалификацией для проведения работ по перепланировке, которые должны начинаться с узаконивания проекта такой реконструкции в надзорных органах, а не со сноса стен в квартире.