Любые операции с недвижимостью всегда связаны с риском быть обманутым в результате мошеннических действий недобросовестных лиц. В особенности обилие спорных вопросов возникает по факту передачи денег продавцу при совершении сделки купли-продажи. Одним из главных факторов минимизации рисков является оформление расписки в получении денежных средств за продаваемую квартиру.

Расписка является обязательным приложением к договору купли-продажи недвижимости и заполняется от руки в свободной форме либо по шаблону, образец которого можно найти на интернет ресурсах юридической тематики. В общем случае распиской называется письменное подтверждение случившегося факта передачи физическому лицу, выступающему в качестве продавца, определенной суммы денежных средств. Грамотно составленный бланк расписки в дальнейшем убережет покупателя от долгосрочных судебных разбирательств и практически гарантированно сведет к нулю злой умысел недобросовестного продавца.

Так как Гражданский кодекс не определяет жесткую форму составления расписки, в нее может быть включена любая информация, касающаяся совершаемой сделки, продиктованная необходимостью конкретной ситуации.

Порядок составления расписки

Что бы в дальнейшем не дать повода к двойной трактовке произошедшей ситуации, при написании расписки необходимо выполнение ряда требований:

1. Расписка составляется в единственном экземпляре. После получения денег (не ранее) она передается покупателю квартиры или его доверенному лицу.
2. Расписку составляет получатель денег единолично, при этом проконтролировать правильность ее заполнения и внести коррективы можно до постановки подписи.
3. Исправления, зачеркивания и помарки в расписке допускаются только на этапе ее согласования. После утверждения всех пунктов документа расписка переписывается на чистовой бланк и скрепляется подписью продавца. В теории не запрещается вносить изменения в документы методом зачеркивания спорного пункта и заверения изменений подписями сторон, но как показывает практика, безопаснее оформить новый бланк. Тем более что это не занимает много времени и не требует финансовых затрат.
4. Расписка пишется только от руки (допускается использование печатных шаблонов с минимумом печатных полей) и только синей пастой – при явном противостоянии сторон в суде одной только подписи продавца может быть недостаточно для проведения полноценной графологической экспертизы. Подпись, поставленная продавцом, должна совпадать с образцом подписи в его паспорте, а синяя паста с большей долей вероятности не утратит свои свойства со временем.
5. Перед передачей денег необходимо убедиться, что получатель (лицо, писавшее расписку) действительно является полноправным владельцем объекта недвижимости. Информация о владельце доступна в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте.
6. Обязательным пунктом в расписке является указание основания для передачи денег: «Деньги получены за квартиру по адресу … согласно данным пункта … прилагаемого договора купли/продажи».
7. Полностью без сокращений указываются фамилии, имена и отчества покупателя и продавца недвижимости, адреса их регистрации согласно прописке, номера паспортов или иных удостоверений личности. Полный набор сведений о продавце позволит стопроцентно идентифицировать конкретную личность, получившую деньги по расписке.
8. Полученная сумма указывается в цифровом варианте с обязательным письменным дублированием – цифры без письменной расшифровки дают массу вариантов толкования суммы (не дописали ноль, не указали «тыс. руб.», поставили точку/запятую и т.д.). Продавец своей рукой делает запись о том, что финансовые обязательства покупателем выполнены в полном объеме, претензий к покупателю не имеет.
9. Подпись получателя денег ставится собственноручно, синей пастой, по образцу подписи в его паспорте, при этом дублируется расшифровкой.
10. В целях придания расписке дополнительной юридической значимости ее составление может происходить в присутствии двух или более свидетелей, данные и подписи которых также заносятся в расписку.
11. В качестве свидетеля может выступать сотрудник нотариальной конторы. Требование не обязательное, но в спорной ситуации имеет решающее значение, так как нотариус априори проверяет дееспособность каждой из сторон на момент совершения сделки и заверяет оригинальность подписей и всего документа в целом.

Нетипичные случаи составления расписки

Отдельным нюансом при составлении расписки проходят альтернативные сделки или сделки с недвижимостью, находящейся в долевом управлении у нескольких лиц.

В случае если продаваемая квартира имеет двух или более равноправных владельцев, они все должны фигурировать в бланке расписки. И каждый из них индивидуально ставит свою подпись (написание расписки на всю сумму сделки только от одного владельца не допускается, так как в дальнейшем может быть с успехом оспорена в суде любым из совладельцев). В случае с долевым владением отдельную расписку на сумму причитающейся ему доли пишет каждый из совладельцев, вне зависимости от того, получает ли деньги каждый совладелец индивидуально или они будут переданы одной суммой кому-то из них.

Альтернативная сделка – сделка с недвижимостью, в результате которой на сумму, полученную от продажи квартиры, продавец сразу же покупает другую, равную по стоимости проданной или дороже/дешевле.

В этом случае, а в особенности, если вторая приобретаемая квартира дороже проданной, лицо, находящееся в «середине» цепочки, денег, как правило, не видит вообще. Головным покупателем вся сумма сразу же передается конечному продавцу. Но это совершенно не освобождает «среднее» лицо от написания расписки, так как по факту деньги были переданы от его имени и в его интересах. Упущение на этом этапе позже выльется в судебное разбирательство с очень сложной доказательной базой, даже при наличии платежных документов от банка посредника.

При оформлении процесса передачи денег через банковскую ячейку расписка передается покупателю квартиры в обмен на ключ от ячейки (наиболее безопасный способ). Даже при проведении сделки без участия наличных средств получатель денег пишет расписку по факту совершенного на его имя (счет) банковского перевода с указанием, что перевод безналичных средств выполнен в обмен на владение конкретным объектом недвижимости. Помимо функции финансовой защиты покупателю такая расписка будет необходима для представления документов о налоговом вычете.

Скачать бланк расписки в получении денег за квартиру.

Разрешение спорных ситуаций

На практике не редки случаи, когда сторона, выступавшая в качестве продавца, получив положенную сумму денежных средств, не спешит выполнить свою часть обязательств по передаче квартиры новому владельцу.

Если подобная ситуация возникла вследствие личных обстоятельств продавца (как пример – не одобрили кредит в банке и купить новую квартиру он уже не может), и продавец не отрицает факта получения денег, ситуацию можно разрешить несколькими способами:

• при отсутствии взаимных претензий по исполнению обязательств договор купли-продажи расторгается, а на сумму ранее выплаченных средств оформляется расписка в обратной передаче;
• покупатель может затребовать возврат переданных денежных средств с процентной надбавкой в виде штрафных санкций за несостоявшуюся по вине продавца сделку, а также компенсационную выплату за потраченное время и кредитные обязательства перед банком, если деньги были взяты в кредит (данный пункт нужно предусмотрительно включать в расписку в получении денежных средств за квартиру);
• ссылаясь на то, что со стороны покупателя обязательства по подписанному договору купли-продажи выполнены в полном объеме, и предоставив оригинал расписки о получении денежных средств, заявитель может оспорить ситуацию в судебном порядке и принудить продавца квартиры передать проданный им объект недвижимости.

Заключение

Несмотря на всю простоту оформления, расписка является важным и значимым документом, обязательным при заключении сделок с недвижимостью.

Даже подписанный оригинал договора купли-продажи квартиры удостоверяет лишь факт совершения сделки, но не подтверждает полноту исполнения обязательств каждой из участвующих сторон. Только правильно заполненный бланк расписки поможет отстоять финансовые интересы пострадавшей в результате неправомерных действий стороны и послужит прямым подтверждением стоимости квартиры при оформлении пакета документов на реализацию прав имущественного налогового вычета.