Договор строительного подряда – это письменное соглашение гражданско-правового характера, по которому подрядчик берет на себя обязательства построить и сдать объект строительства согласно с требованиями проектно-сметной документации.

Заказчик должен принять работу и произвести ее оплату (ст.702 ГК РФ). Договор подряда также распространяется на выполнение иных строительных или ремонтных работ.

Что нужно знать ↑

Юридические или физические лица заключают различные виды соглашений, что предполагает регулирование правовых взаимоотношений между субъектами хозяйствования.

Взаимоотношения определяются в товарно-денежном выражении с возложением обязательств на стороны, заключившие соглашение.

Гражданский Кодекс отвел договору подряда отдельную главу. Его достаточно часто применяют юридические и физические лица.

Основные определения

Договор между сторонами заключается на производство строительных или иных работ на предприятии заказчика, также это касается строительства индивидуального жилого дома.

Помимо выше перечисленных услуг договор может заключаться на проведение пусконаладочных, монтажных и других, связанных с ремонтом и строительством работ.

Условия договора распространяются на задания по капитальному строительству, ремонту зданий и сооружений (ст.702 ГК РФ).

Оплата работ по договору строительного подряда определяется отдельным пунктом, где указываются сроки принятия работ и оплаты произведенных услуг.

В некоторых случаях указывается отдельная сумма, подлежащая оплате. Юридическая основа договора предполагает его разделение на несколько видов:

1. Двухсторонний (взаимный).
2. Консенсуальный.
3. Возмездный.

Отдельные пункты документа определяют обязательства сторон, оговаривают предмет договора, стоимость работ, сроки выполнения, состав, содержание и сроки предоставления подрядчиком технической документации.

Документ считается заключенным с момента его утверждения подписями обеих сторон и имеет юридическую силу на протяжении оговоренного периода.

Документ имеет следующие особенности:

• договор определяет строительные работы определенного объекта, или же иные подобные работы;
• дополнительным пунктом документа считается обязательство стороны-заказчика оформить соответствующие условия труда, оговоренные с бригадой строителей и их руководством;
• обязательства сторон могут действовать после произведенных работ подрядчиком и последующего их принятия заказчиком. Выражаются они в том, что подрядчик обязуется выполнять различные услуги, что относятся к числу передачи опыта и знаний по использованию объекта недвижимости.

Что относится к строительным работам

Рассматриваемый документ выражается в специфическом виде строительного подряда. Иногда он определяется как строительство «под ключ».

То есть подрядчик выполняет работы и передает заказчику результат со всей технической документацией, проектами, инструкциями по эксплуатации (ст.726 ГК РФ).

Сторона, выполняющая строительство обязана исполнять следующие условия:

Создать проект	На строительно-отделочные работы, монтажные, реконструированные и иные специальные работы согласно нормам и правилам проектирования
Выполнить строительство	Ремонт, реконструкцию, строительно-монтажные работы или иные специальные поручения
Сдать объект недвижимости в эксплуатацию заказчику	Со всеми техническими документами и инструкциями по эксплуатации

К строительным работам относится:

1. Возведение объектов недвижимости, реконструкция временных и постоянных сооружений.
2. Сооружение внутренних и внешних канализационных сетей, теплотрассы, водоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения.
3. Устройство оснований и опорных конструкций по обмуровке и футеровке печей, котлов и другого оборудования.
4. Подготовка и планировка мест под строительство (снос старых объектов, намыв территории, корчевание пней и т. д.).
5. Расходы на управление и производство строительства, которые включаются в стоимость договора подряда.

Правовое регулирование

Договору подряда отведена отдельная глава ГК РФ. В отличие от правил заключения и исполнения 1450, утвержденных правительством Республики Беларусь, порядок заключения договором на территории Российской Федерации определяется положениями Гражданского Кодекса.

Предмет документа (договора) определяется ст.740 ГК РФ, которая определяет специфику работ и обязательства подрядчика передать права на имущество заказчику.

Порядок оплаты по договору услуг строительства определяется ст.746 ГК РФ. Сроки исполнения обязательств, сдача и прием оговариваются сторонами в соответствии со ст.753 ГК РФ.

Стоимость предоставляемых услуг определяется согласно ст.709 ГК РФ. Права заказчика в момент проведения стройки определяются ст.715 ГК РФ.

За ненадлежащее качество строительства подрядчик несет ответственность в рамках ст.723 ГК РФ. Несоответствие качеству может быть выявлено в сроки установленные ст.724 ГК РФ.

При этом гл.37 определяет следующие правоотношения сторон:

Договор бытового подряда	§ 2 ст.730 кодекса
Договор на проектно-изыскательные работы	§ 4 ст.758 кодекса
Договор подряда для муниципальных и государственных организаций	§ 5 ст.763 кодекса

Стороны типового договора подряда на выполнение строительных работ ↑

Договор подряда может заключаться между сторонами, которые имеют различный юридический статус.

По общим правилам Гражданского Кодекса к субъектному составу правоотношений подряда не предъявляется специальных требований.

Стороной соглашения может выступать любой субъект хозяйствования. Однако такие требования зависят от вида и характера выполняемых работ.

Например, наличие лицензии, предоставляющей право подрядчику осуществлять уничтожение химического оружия.

Подрядчик может привлечь по договору третьих лиц (ст.706 ГК РФ). В данном случае субподрядчик выполняет отдельные виды работ, что подтверждается договором генерального подряда.

С физическим лицом

Главная особенность договора подряда с физическим лицом состоит в том, что последний в роли подрядчика имеет право оформлять договор только на разовой основе.

Если услуги по строительству, монтажу, реконструкции носят регулярный характер, физическое лицо обязано зарегистрировать себя как индивидуальный предприниматель (ст.14.1 КоАП).

Договор с физическим лицом имеет одну особенность. Здесь часто возникает проблема с разграничением гражданско-правовых и трудовых отношений.

По решению суда договор может быть признан трудовым при наличии некоторых условий договора подряда.

Поэтому стоит ознакомиться с тонкостями, которые по решению суда могут быть признаны как условия гражданско-правового договора.

Заключенный с физическим лицом документ может считаться таковым по следующим признакам:

1. В обязанности физического лица входит выполнение конкретной работы.
2. Документ не содержит условий, касающихся трудового распорядка.
3. Физическое лицо при выполнении работ придерживается только качества обязательств и срока их исполнения.
4. Прием выполненной работы осуществляется подтверждающим документом актом приема-сдачи выполненных работ. Тогда как оплата производится на основании соответствующего пункта договора об оплате.

При оформлении подобного договора страховые взносы выплачиваются в соответствии с ФЗ № 212-ФЗ от 04.07.2009. НДС подлежит удержанию на основании Налогового кодекса.

Между юридическими лицами

При заключении соглашения между юридическими лицами у заказчика возникает обязательство поручать определенные виды строительных и монтажных работ.

Тогда как исполнитель обязан качественно выполнить работы в соответствующий договору срок. Оплата за выполненные работы производится после подписания акта приема-передачи.

Обязательными условиями при оформлении документа между юридическими лицами является:

• стоимость работ, предусмотренных документом и сроки их проведения;
• определение вида работ и наименование объекта недвижимости;
• пункт об обязательствах и правах обеих сторон;
• гарантии подрядчика о качестве работ и сроках выполнения;
• порядок разрешения спорных вопросов;
• порядок передачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
• условия возможного расторжения договора подряда.

После согласования и утверждения условий договора подряда документ подписывается сторонами. Дополнительно к нему идет приложение сметного расчета, где указывается перечень необходимого материала, накладные расходы, заработная плата строителям и другие расходы.

Подробно оговоренные условия договора уберегут стороны от возможного конфликта в будущем.

Между физическими лицами

Составление соглашения об оказании строительных услуг, где обе стороны договора являются физическими лицами, теоретически возможно в устной форме.

Однако если стоимость выполняемых работ превышает 10 тыс. руб., то участники сделки обязаны заключить письменный договор строительного подряда.

Если одна из сторон ИП

Изменения в ст.48 ГК РФ предполагают снятие ограничений для ИП заниматься строительной деятельностью.

Ранее эти ограничения были в действии, так как был запрет на использование наемной силы, поэтому строительные работы производились собственными силами предпринимателя.

В 2019 году разрешается заключать договор подряда, при условии, что подрядчиком выступает индивидуальный предприниматель.

По новым нормам суть подрядных работ заключается в конечном достижении результата выполненных работ.

Также значительно расширился перечень подрядных работ, теперь ИП может осуществлять капитальное строительство, проектно-изыскательные работы, опытно-конструкторские изыскания.

Нюансы при формировании соглашения ↑

При формировании соглашения всплывают некоторые моменты, связанные с порядком оформления документа (ст.161 ГК РФ).

Договор подряда заключается в письменном виде если:

Обе стороны договора	Выступают как ООО
С одной стороны выступает фирма	С другой – физическое лицо
Стоимость договора	Составляет более 10 тыс. руб

Существенные условия договора

Существуют некоторые условия соглашения, без которых договор подряда не может быть законодательно правомерным. Это предмет и срок действия договора.

Предмет договора – это выполнение ряда работ, касающихся изготовления, монтажа, наладки, ремонта и реконструкции объекта недвижимости.

Отсутствие предмета договора делает документ недействительным. Результат деятельности подрядчика в соответствии с актом приема-передачи должен быть передан в законные права заказчику.

Срок действия договора как второе существенное условие определяется ст.708 ГК РФ. Положения документа предусматривают установление срока начала и завершения строительства или иного рода работ.

Иногда также указываются промежуточные сроки сдачи отдельных объектов. Сроки договора могут

меняться в период действия соглашения по согласию обеих сторон.

Заключение дополнительного соглашения

В случае изменения какого-либо из условий основополагающего документа заключается дополнительное соглашение, которое заверяется подписями подрядчика и заказчика.

Такими условиями, которые могут быть изменены в течение действия основного документа, являются:

• срок действия документа;
• цена договора подряда;
• установление неустойки за нарушение обязательств одной из сторон;
• порядок расчетов.

Типовая форма дополнительного соглашения предполагает внесение изменений также в отношении иных условий договора.

Формирование сметы

Объем и стоимость работ подрядчика определяется согласно смете и технической документации, которую он представляет как дополнение к договору.

Подобные требования предусмотрены частью 2 Гражданского Кодекса. Стоимость работ, оговоренная сторонами, является неотъемлемой частью договора.

Если в договоре отсутствует пункт о стоимости работ, то цена определяется в соответствии со ст.424 ГК РФ.

В качестве стоимости может быть не только денежное определение, но и другое встречное предложение, выраженное в натуральной или иной форме (ст.423 ГК РФ).

В случае выполнения подрядчиком большого и сложного комплекса работ, стоимость договора исчисляется путем составления сметы доходов и расходов.

Смета, подписанная только одной стороной, не имеет законодательного значения, так как стоимость является итогом соглашения двух сторон.

Смета набирает юридическую силу с момента ее утверждения заказчиком (ст.709 ГК РФ).

Заполненный образец

Заполненный образец договора должен содержать четкое описание обязательств подрядчика (ст.708 ГК РФ). Документ также отражает ответственность обеих сторон при нарушении какого-либо условия.

Оформленный договор не подлежит регистрации в государственных органах. При этом документ должен содержать следующие сведения:

1. Название предприятия.
2. Фамилию, имя, отчество заказчика и подрядчика.
3. Юридический адрес предприятия.
4. Контакты руководителей.
5. Расчетные счета в банке.
6. Название банка, где обслуживаются стороны.

Особое внимание при заключении соглашения необходимо уделять условиям и обязательствам. Эти разделы считаются основными положениями документа.

При обращении в суд, например, когда возникнут спорные вопросы, конкретные пункты договора станут доказательством того или иного факта. При необходимости можно прописать в договоре некоторые нюансы.

Также нужно уделить внимание всевозможным рискам, которые стороны не всегда способны избежать. Не менее важным моментом является размер неустойки и случаи, при которых она будет правомерной.

Часто задаваемые вопросы ↑

При заключении договора и дальнейшем его исполнении могут возникнуть следующие вопросы:

1. Как быть при наличии дополнительных работ.
2. Возможна ли отсрочка платежа.
3. Что делать, если возникла претензия к заказчику.
4. Какой срок исковой давности.
5. Как быть при завершении работ.
6. Что делать при наличии давальческих материалов.
7. Как отражаются операции в бухгалтерском учете.

При наличии дополнительных работ

Наличие дополнительных работ часто приводит к необходимости привлечь третью сторону, которая будет выступать субподрядчиком.

Например, по договору подряда акционерное общество обязалось построить бюджетному учреждению здание и подвести к нему все коммуникации.

Однако оно не имеет возможности произвести подвод энергоснабжения, водоснабжения, коммуникаций и т. д.

В этом случае акционерное общество прибегает к помощи специализированных организаций и составляет с ними соглашение на проведение соответствующих работ.

В свою очередь, сторона подрядчик, заключившая основной договор берет на себя роль генерального подрядчика.

Субподрядчик обязуется выполнить дополнительные работы и сдать их в оговоренные сроки генеральному подрядчику. После чего последний обязуется принять результат и оплатить его в установленный срок.

Определение договора субподряда в ГК РФ не закреплено, однако он заключается с учетом общих положений о договоре подряда (гл.37 ГК РФ).

Возможна ли отсрочка платежа

Арбитражные суды достаточно часто рассматривают дела о спорах, возникших с неисполнением или некачественным исполнением договора.

При этом возникают два важных вопроса по размеру задолженности и сроках ее погашения. Ответ на первый вопрос содержит ст.709 ГК РФ.

Для этого нужно проанализировать условия договора о стоимости. Порядок оплаты определяется в соответствии со ст.711 ГК РФ.

В ст.746 ГК РФ содержатся правила, применяемые к нормативам договора подряда, которые контролируют размер и сроки погашения задолженности. Отсрочка платежа возможна на период гарантийного срока.

Возникновение претензии к заказчику

Часто заказчик отклоняется от выполнения своих обязательств перед подрядчиком, в этом случае последний имеет право составить претензию в адрес заказчика. Лучше всего ее оформление доверить профильным специалистам.

Видео: договор подряда со строительной компанией

Прежде чем начать заполнение бланка претензии следует тщательно ознакомиться с документами и при выявлении несоответствий с условиями договора обратится в арбитражный суд для возмещения задолженности.

Претензия может оформляться при наличии следующих факторов:

1. Безосновательное уклонение заказчика от оплаты подрядчику стоимости выполненных работ;
2. Отсутствие актов приема-сдачи выполненных работ;
3. Акты приема-сдачи имеются, однако отсутствует договор или смета;
4. Образования задолженности;
5. Заказчик уклоняется от оплаты ввиду несогласия с качеством выполненных работ.

Срок исковой давности

Понятие исковой давности регламентируется ст.195 ГК РФ. При предъявлении претензий в отношении качества выполненной работы необходимо руководствоваться ст.725 ГК РФ.

Срок давности по искам несоответствующего качества работ, касающихся зданий и сооружений составляет три года (ст.196 ГК РФ).

Как быть при завершении работ

По окончании строительства, реконструкции, монтажа или иных работ составляется акт приема-передачи по выполненным работам.

При подписании акта подрядчик обязуется сдать объект в эксплуатацию со всеми имеющимися инструкциями и техническими документами, а заказчик произвести оплату в оговоренные договором сроки (ст.753 ГК РФ).

При наличии давальческих материалов

Стройка может производиться подрядчиком с использованием собственного материала или с привлечением материалов заказчика как давальческого сырья.

При этом последний ведет учет этих материалов на отдельных субсчетах, но без права списывать их до тех пор, пока не завершаться строительные работы и организация ни примет объект в эксплуатацию.

При передаче сырья составляется соглашение (договор) на его использование. Документ оформляется в соответствии с гл.37 ГК РФ, где указываются стандартные условия договора, прилагается перечень и количество продукции, которая передана подрядчику.

Отражение операций в бухгалтерском учете (ПБУ 2/2008)

В бухгалтерском учете сумма вознаграждения по договору подряда включается:

• в расходы обычной деятельности;
• вложения во внеоборотные активы предприятия;
• расходы внереализационные;
• непредвиденные расходы;
• будущие расходы;
• стоимость приобретенного материально-производственного запаса.

Выплачиваются такие суммы из средств резерва будущих затрат на производство. Счета, выбираются в соответствии с видом работ или услуг по договору.

Это — 20, 44, 08, 10, 91, 97, 99. В случае выполнения штатным сотрудником строительных работ оплата отражается на кредите счета 70. В случае выполнения работ внештатным сотрудником – кредит счета 76.

Пример корреспондирующих счетов:

Название операции	Дебет	Кредит
Работы выполняются для основных, обслуживающих и вспомогательных производств	20, 23, 29	70, 76
Работы, направленные на управление предприятием	26	70, 76
Работы, связанные с реализацией готовой продукции	44	70, 76
Работы, связанные с созданием или приобретением нематериальных активов	08	70, 76
Работы, связанные с приобретением ТМЦ	10, 41	70, 76
Отражение суммы по договору, что включается в операционные расходы	91-2	70, 76
Начисления по ликвидации последствий ЧП	99	70, 76
Расходы будущего периода	97	70, 76
Начисления за счет ранее созданных резервов	96	70, 76

Подводя итог вышесказанному можно утверждать, что правильное составление договора строительного подряда и четкое понимание законодательства поможет исключить возможные споры между сторонами соглашения.