В статье будет идти речь о соглашении купли-продажи участка земли. Что представляет собой документ, кто является сторонами договора, как правильно оформить – далее.

Когда человек хочет приобрести готовый участок или пустой для постройки дачи, ему понадобится договор купли-продажи.

Покупка земельного участка – дело ответственное. Грамотно оформленное соглашение защитит одну сторону от неправомерных действий другой. Как правильно его составить?

Основные моменты ↑

Во время заключения договора купли-продажи существует немало нюансов. Юридическая ошибка может привести к признанию документа недействительным.

Договор купли-продажи представляет собой документ, который заключается между продавцом и покупателем. Содержит данные об объекте отчуждения, сумме сделке и е участниках. 

Оформляется в письменном виде, нотариального заверения не требует, подписывается обеими сторонами после согласования условий. Правильное оформление документа поможет избежать проблем.

Законодательство выдвигает требования к содержанию договора – объектом может являться только состоящий на учете в Реестре земельный участок, обязательно указывается предмет соглашения.

Чтобы продать объект, владелец должен иметь:

Документы, обосновывающие ограничения по использованию	Если имеются
Документы на постройки	Расположенные на участке земли
Нотариальное согласие на продажу	Если объект находится в долевой собственности
Основания для покупки	—
Свидетельство на право собственности	—
Кадастровый паспорт	—

Если один из документов у продавца отсутствует, договор считается недействительным. Также соглашение не считается заключенным, если в нем отсутствует точная цена объекта продажи.

Существуют положения, которые не стоит включать в соглашение:

• те, которые исключают или ограничивают ответственность продавца при предъявлении претензий от третьих лиц;
• условия, ограничивающие права нового владельца земли;
• условия, по которым продавец вправе обратно выкупить земельный участок.

Главное условие соглашения – его предмет. Таковым является конкретный участок земли, имеющий площадь и характеристики. При заключении договора стороны обязаны уделить ему особое внимание.

При внесении данных необходимо указать такие признаки участка, которые будут отличать его от других. При заключении договора у продавца должны быть такие документы:

• паспорт или другой удостоверяющий особу документ;
• доверенность от нотариуса (если сделку заключают не лично продавец и покупатель);
• кадастровый паспорт земли;
• документ-подтверждение прав владельца на землю;
• документ о регистрации прав на нее;
• согласие от супруга (супруги) на продажу (заверить у нотариуса);
• соглашение и акт передачи.

Без этих документов заключение сделки невозможно. Договор купли-продажи садового участка понадобится тому, кто желает приобрести готовый участок для постройки дома.

Нотариально удостоверять документ не нужно. Важно знать, как правильно его составить. Законодательство обязывает в соглашении указать следующее:

Предмет	В тексте должно быть конкретно описано, какой участок продается
Цену	Или за единицу площади, или полностью

Определения

Купля-продажа	Тип гражданско-правовой сделки
Договор купли-продажи	Договор, заключаемый между продавцом и покупателем с целью продать (приобрести) объект
Передаточный акт	Документ, удостоверяющий факт передачи участка земли от продавца покупателю
Предварительное соглашение	Договор, содержащий сроки и условия, необходимые для заключения основного договора
Кадастровый паспорт	Официальный документ; выписка из Реестра, содержащая сведения об объекте

Стороны договора

Участниками могут выступать и физические, и юридические лица. В тексте соглашения их называют «продавец» и «покупатель».

Если обе стороны являются частными лицами, в договоре указать:

• личные данные (писать полностью, не сокращать);
• данные паспорта;
• адрес регистрации.

Если это организация, указать следующее:

• полное название с формой образования (ООО, ЗАО и прочее);
• ФИО человека, который заключает сделку, и документ, подтверждающий право выступать от лица организации;
• юридический адрес;
• код;
• реквизиты из банка.

В процессе заключения соглашения у обеих сторон появляются права и обязанности. Этот пункт необходимо уточнить в договоре. Право продавца – требовать от второй стороны оплату за землю в установленный срок.

Договор купли-продажи земельного участка 2019 бланк в Word можно скачать здесь. Продавец обязан предоставлять покупателю только правдивую информацию об объекте соглашения.

Покупатель имеет право требовать от продавца снижения цены, если тот предоставил неправдивые данные об участке земли. Обязанность покупателя – своевременно перерегистрировать землю, использовать ее строго по назначению.

Нормативная база

Согласно 554 статье Гражданского кодекса, при отсутствии в документе предмета соглашения, такой договор считается недействительным.

37 статья, пункт 1 гласит, что объектом сделки может выступать только тот земельный участок, который состоит на кадастровом учете.

Согласно этой же статье, пункт 3, владелец участка не вправе скрывать от покупателя данные об ограничениях земли.

В соответствии с 555 статьей Гражданского кодекса, без указания цены соглашение является недействительным. Согласно 551 статье, пункт 1, договор регистрировать не нужно, регистрации подлежит право собственности.

В 250 статье Гражданского кодекса перечислены требования к заключению сделки. 37 статья Земельного кодекса содержит условия-ограничения.

Форма договора купли-продажи земельного участка в 2019 году ↑

Купля-продажа любого объекта оформляется в письменном виде. Составляется единый документ, который подписывают обе стороны.

Допустимо к документу сделать приложение – акт передачи. Его подписание осуществляется после перехода земли новому владельцу.

Как правильно оформить

Покупка земельного участка заключается в прохождении 3 этапов:

1. Составление договора купли-продажи.
2. Подготовка пакета документации для перехода прав собственности.
3. Совместная подача заявления в Росреестр и получение свидетельства.

Договор составляется в 3 экземплярах – для продавца, покупателя и в Росреестр. В соглашении указать точную цену земли, порядок расчета. Составлять документ в письменном виде.

На договоре должны стоять подписи обеих сторон. Кроме предъявления требуемой документации потребуется уплатить пошлину государству. Ее размер составляет:

350 рублей	Если купленный участок предназначается для ведения личного хозяйства, дачного, в качестве огорода или для строительства
2 тысячи рублей	В остальных случаях

Предоставлять документ об уплате пошлины нет необходимости. После этого необходимо пройти регистрацию и получить выписку из Единого реестра прав.

Порядок регистрации сделки

Законодательство не обязывает регистрировать соглашение купли-продажи – необходимо установление факта перехода объекта от одного владельца другому. Процесс регистрации осуществляет Росреестр.

Сотруднику данного органа необходимо предъявить следующую документацию:

• заявление;
• соглашение (3 экземпляра);
• паспорта обеих сторон;
• документ о праве собственности;
• кадастровый паспорт.

Обращаться в Росреестр нужно по предварительной записи. Во время подачи заявления должны присутствовать стороны договора или их представители. Явиться в органы регистрации необходимо в течение 7 дней с момента подписания договора.

Что можно сделать по доверенности

Доверенность дает право указанному лицу на исполнение определенных действий. Документ позволяет заключать договор купли-продажи.

Понадобится в таких случаях:

Когда собственник участка отсутствует	Далеко живет, уехал и прочее
Когда владелец не может действовать лично	Из-за преклонного возраста, заболевания

Законодательство не запрещает заключать соглашение о покупке земельного участка доверенными лицами. В этом случае понадобится доверенность.

Она бывает нескольких типов – свободная (пишется от руки), нотариальная (заверяется нотариусом, согласно требованиям законодательства) и генеральная (передача прав полностью). Нотариус обязан заверить документ.

Он считается свидетелем того, что передача прав осуществлялась в добровольном порядке. Отметка подтверждает дееспособность участников сделки. Процесс оформления по доверенности практически не отличается от обычного.

Существуют нюансы, о которых необходимо знать:

Владелец земельного участка может отозвать доверенность	Сделать это можно в любой момент. Также он вправе изменить условия и цену
Без заверения от нотариуса	По доверенности зарегистрировать документ не получится
Если интересы продавца представляет доверенное лицо	Документы необходимо изучать тщательно
Во время оформления сделки учитывается возраст	—

Важно проверить документы доверенного лица на подлинность. В доверенности обязательно указать:

• данные о владельце участка земли;
• информацию о том, на кого оформляется документ;
• данные предмета сделки – номер при регистрации, нахождение и прочее;
• полный список разрешенных действий – сбор документации, оформление, получение денег и другое;
• срок действия доверенности – не больше 3 лет;
• поставить подписи сторон и расшифровать их.

Оформлять документ нужно только на проверенных лиц. Документ может признаваться недействительным, если:

• не стоит дата ее оформления;
• форма доверенности нарушена;
• срок превышает 3 года.

Заполнять документ необходимо с соблюдением требований законодательства. Представитель обязан пройти следующие этапы:

1. Подготовить кадастровый план участка.
2. Взять в налоговой инспекции справку, подтверждающую отсутствие задолженности по налогу на землю.
3. Оформить данные о стоимости участка (нормативную).
4. Сдать документы в регистрационную палату.
5. Дождаться формирования кадастрового плана участка.

Настоящий владелец земельного участка при заключении договора может не присутствовать.

Необходимость дополнительного соглашения

Предварительный договор дает возможность защитить интересы будущих участников сделки.

Оформляется в таких случаях:

• продавцу необходимо время для завершения оформления кадастрового паспорта продаваемого участка земли;
• продавец должен снять ограничение с земли, прежде чем продать ее;
• покупателю необходимо время, например, для поиска финансов для покупки земли.

Такое соглашение является гарантией будущей сделки. Составляется документ в письменном виде:

Часто задаваемые вопросы ↑

Имеются ли ограничения? – Согласно Гражданскому кодексу, ни одна из сторон не имеет права:

• менять целевое назначение участка или условия его использования;
• давать неправдивые данные.

Что делать, если продавец не может лично присутствовать при заключении договора? – В этом случае у нотариуса оформляется доверенность на конкретного человека, который вправе действовать от имени владельца земли.

Признание его недействительным

Договор купли-продажи объектов может признаваться недействительным. Сделать это допустимо только в судебном порядке – подать иск в Арбитражный суд.

Форма и содержание искового заявления установлены 125 статьей Арбитражного процессуального кодекса. Ксерокопии иска отправляются участникам.

При соблюдении требований к иску суд должен в течение 5 дней рассмотреть его и вынести решение. Договор может признаваться недействительным в таких случаях:

• Идет противоречие основам нравственности. Такая сделка является ничтожной.
• Мнимая сделка. Когда она не направлена на результат.
• Граждане, заключившие договор, являются недееспособными. Установить факт недееспособности может только суд.
• В момент заключения сделки гражданин не осознавал, что делает.
• Соглашение заключено несовершеннолетними лицами.
• Договор подписывался под влиянием кого-либо, давлением и угрозами.
• Объект зарегистрирован с нарушением законодательства.
• Нарушены требования закона, например, соглашение составлено не в письменном виде.

Наличие хотя бы одного признака может повлечь за собой признание договора недействительным.

Если участок с домом

Продажа (покупка) дачи подразумевает, что продается не только дачный участок, но и дом. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что и земля, и дом принадлежат продавцу.

Подтверждение этого должен служить специальный документ – право собственности. В соглашении рекомендуется указать следующее:

Предмет	Земельный участок и дом. Полностью и подробно описать объекты, указать их параметры, привести реквизиты документов на право собственности
Цену	Сколько стоит земельный участок вместе с домом. Стоимость устанавливается по обоюдной договоренности сторон. Отобразить особенности оплаты, способ, сроки, наличие предоплаты и прочее

Иные условия участники могут установить самостоятельно. Договор подписывается обеими сторонами. Вариантов продажи несколько – когда дом является жилым и когда он не приватизирован.

Любую постройку необходимо внести в техническую документацию. Если этого не сделать, то оформить дом как жилой объект будет трудно.

При заключении соглашения стоит потребовать право собственности не только на землю, но и на дом.

Если дом не приватизирован, во время заключения договора можно столкнуться с проблемой – дал ли владелец дома согласие на его продажу.

Продавец обязан предоставить письменное согласие, заверенное у нотариуса. Дача является недвижимым объектом, поэтому сделка должна заключаться в письменном виде и пройти регистрацию.

Возможно ли с рассрочкой платежа

Приобретение земельного участка – покупка недешевая. Потенциальный владелец не всегда может оплатить полностью. Рассрочка – легкий способ получить желаемое. Разрешено ли покупать земельный участок в рассрочку?

Заполнение соглашения купли-продажи участка земли с рассрочкой платежа происходит по стандартной схеме. В договоре необходимо указать:

• сведения о продавце и покупателе;
• подробное описание участка;
• стоимость, порядок расчета;
• права и обязанности обеих сторон.

Последний пункт присутствует в любом бланке соглашения. Стороны могут его расширить дополнениями. Информация о рассрочке содержится в разделе «Порядок расчета».

Бланк соглашения можно скачать здесь. Стороны обязаны установить полную сумму и прописать размер первоначального взноса.

Стоимость взноса законодательство не устанавливает, стороны вправе договориться самостоятельно. Указать конкретную дату, когда покупатель будет вносить ежемесячную плату.

В договоре важно прописать условия рассрочки, ответственность в случае просрочки, возможное досрочное погашение.

Если покупатель вовремя не вносит плату, продавец имеет право потребовать вернуть ему землю. При заключении такого договора стоит учитывать, что выплаты процентов не будет, возможности взять землю в кредит нет.

Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа имеет особенности:

• оплата без процентов;
• комиссия и дополнительные платежи отсутствуют;
• нет надобности страховать жизнь;
• не нужно собирать дополнительную документацию.

Наравне с преимуществами договора существуют и отрицательные моменты – не каждый продавец согласится продать землю в рассрочку.

Таким образом, продавать земельный участок разрешено только при его регистрации в Реестре. Необходимо иметь кадастровый паспорт на эту землю. Без него продажа невозможна.

Договор купли-продажи разрешено заключать как физическим, так и юридическим лицам. Разрешено заключать соглашение по доверенности.

Гарантией будущей сделки является дополнительное соглашение (предварительное). В нем указаны сроки и условия основного договора. На продажу участка земли понадобится разрешение (в письменной форме) от второго супруга.

Проверка правоустанавливающих документов на землю обязательна. Договор должен содержать подробное описание предмета сделки и условия.