Большинство недвижимости сегодня приобретается с помощью ипотеки. В результате сделки жилье переходит в собственность покупателю и одновременно в залог банку. Такое сочетание вызывает много вопросов по использованию кредитной квартиры. Наиболее распространенный из них – возможна ли прописка в ипотечной квартире Сбербанка? Попробуем разобраться в этом.

Регистрационный вопрос при оформлении ипотеки: что говорит закон

Возможность прописки в жилье с обременением оговаривается в федеральном законодательстве. Конкретные указания можно получить из:

• ГК РФ (статья 346);
• ФЗ «Об ипотеке» №102.

Из содержания указанных документов следует, что хозяин жилья (а им при ипотеке выступает заемщик) имеет право распоряжаться имеющейся у него площадью по своему усмотрению, в том числе прописывать в ней сторонних лиц. Но на практике владельцу недвижимости чаще всего приходится руководствоваться не только актами федерального значения, но и региональными постановлениями, и положениями ипотечного договора. Так, чаще всего прописка в доме под ипотекой должна согласовываться с банком, выдавшим на него кредит.

Нюансы оформления регистрации в закладном жилье

Итак, ответ на вопрос о том, можно ли прописаться в ипотечной квартире Сбербанка, положительный. Но у данной процедуры существуют некоторые ограничения. Поговорим о них подробнее.

Существующие ограничения

В Сбербанке типовая форма кредитного договора содержит указание на возможность свободной прописки в жилье под ипотекой:

• титульного заемщика;
• созаемщиков;
• несовершеннолетних детей владельца недвижимости;
• близких родственников владельца.

Все прочие граждане не могут быть зарегистрированы исключительно по желанию собственника. Перед пропиской их данные следует предоставить в Сбербанк, чтобы получить согласие на процедуру.

Важно! Прописка без согласования может привести к тому, что Сбер расторгнет ипотечный договор в одностороннем порядке и потребует от заемщика досрочного полного погашения кредита.

Возможные конфликты

Спорные ситуации, связанные с пропиской, могут возникнуть в двух случаях:

• изъятие кредитором недвижимости при неуплате кредита;
• сдача собственником заложенного жилья в аренду с услугой прописки или временной регистрации.

В первом случае заемщик обязан выписать из квартиры всех, кто фигурирует в домовой книге. Об этом при заключении сделки составляется отдельный документ, который подписывается заемщиком. Основанием для выписки здесь будет выступать судебное решение, полученное собственником.

Во втором случае – при сдаче квартиры в аренду – владелец жилья идет на явное нарушение положений кредитного договора. Сбербанк в этом документе четко прописывает, что пока жилье в залоге, сдавать его заемщик не имеет права. В случае нарушения этого пункта договора Сбер может обратиться в суд и добиться полной досрочной выплаты жилищной ссуды.

Когда разрешается регистрироваться в ипотечном жилье

Повторим еще раз, кого можно прописать в ипотечную квартиру от Сбербанка без дополнительных согласований. Здесь нужно отметить:

• владельцев жилья;
• их кровных близких родственников;
• несовершеннолетних детей.

Для всех прочих категорий граждан прописка, как и временная регистрация, возможна только после получения одобрения от Сбера. Проводить прописку можно сразу после того, как ипотечная сделка была зарегистрирована в Росреестре.

Оформление прописки

Регистрация в квартире оформляется в одной из следующих инстанций:

• ЖЭУ или УК (в паспортном столе);
• в отделении полиции (в паспортном столе);
• в МФЦ;
• через интернет – на портале Госуслуги.

Граждане, которым не требуется согласования с кредитором, могут обратиться сразу в одну из этих организаций, захватив с собой следующие бумаги:

• паспорт;
• правоподтверждающие документы (свидетельство или выписку из ЕГРП);
• договор об ипотеке.

В инстанции пишется заявление по установленной форме. Затем часть данных из документов вносятся в учетные карточки инстанции, а у заявителя изымается паспорт, он вернется обратно с отметкой о регистрации в срок от 3 до 7 рабочих дней.

Если гражданин не входит в список лиц, которым доступна свободная прописка, ему необходимо будет обратиться в инстанцию вместе с владельцем квартиры. Собственник предъявляет все перечисленные выше документы, плюс паспорт будущего прописанного и разрешение от банка. Последнее следует получить заблаговременно, обратившись в Сбер с заявлением в свободной форме и паспортом лица, нуждающегося в прописке.

Важно! Сбер рассматривает заявления о необходимости прописки в течение недели.

В залоговом жилье возможна не только постоянная, но и временная регистрация. Здесь нужно учесть следующие моменты:

• на регистрацию также потребуется разрешение кредитора;
• срок временной регистрации не может превышать 5 лет;
• выписать гражданина с временной пропиской из ипотечного жилья раньше срока можно только через суд.

Естественно, временную прописку можно оформить только с согласия владельцев жилья. На это нужно обратить особое внимание.

Как прописать ребенка

Если в собственниках ипотечной квартиры при ее покупке присутствовали несовершеннолетние дети, вопрос об их прописке решается очень просто. После регистрации сделки взрослые собственники предоставляют в паспортный стол УК свидетельства о рождении этих детей, а также документы на приобретенное жилье. На основании этого дети вносятся в учетные карточки.

Важно! Необходимость прописки несовершеннолетних обычно дополнительно оговаривается постановлением от органов опеки.

В случае если малыш родился уже после приобретения его родителями жилья в ипотеку, его также можно прописать. Для этого следует получить в местном отделении ЗАГС свидетельство о рождении, а затем предоставить в паспортный стол следующий пакет бумаг:

• полученное свидетельство на малыша;
• паспорта родителей;
• свидетельство о браке родителей;
• выписку из домовой книги (для доказательства того, что в этой квартире прописан хотя бы один из родителей);
• заявление по установленной форме.

Процедура займет 7 рабочих дней. По истечении этого срока родители получат назад свои паспорта, в которых будут стоять отметки о рождении и прописке их малыша.

Важно! Чтобы прописать родственников, необходимо согласие банка, выдавшего кредит на квартиру. Но для прописки рожденного в ней малыша никакого согласования не требуется.

Незаконная прописка

Часто владельцы ипотечного жилья пренебрегают необходимостью согласования с банком кандидатур прописанных и оформляют регистрацию без разрешения. Такие действия являются незаконными. Во-первых, банк имеет право контролировать использование заемщиком недвижимости на весь срок выплаты кредита. Ничто не мешает его сотрудникам обратиться в паспортный стол и проверить число жильцов. Ну а во-вторых, выписка из домовой книги в любом случае потребуется при снятии с квартиры обременения. И даже ели на этом этапе банком будут обнаружены лишние прописанные, не согласованные с  ним, это может навлечь на хозяев жилья неприятности.

Важно! Если Сбер отказывает собственнику жилья в возможности прописки кого-то из сторонних лиц, это решение можно оспорить в суде. Но обычно судебные инстанции принимают сторону кредитора.

Кстати, чтобы избежать недоразумений, заемщик в ходе оформления жилищного кредита может попросить Сбербанк внести некоторые изменения в кредитный договор. В частности, в этот документ можно включить перечень лиц, которые могут быть прописаны в квартире без согласования с кредитором – поименный или в виде перечисления степеней их родства с владельцем жилья.

Важно! При оформлении прописки следует учитывать количественные нормативы, введенные ФЗ-367. Если владелец ипотечного жилья будет оформлять фиктивную регистрацию, да еще и без ведома банка, ему грозить до 3 лет лишения свободы или принудительные работы.

Санкции за отсутствие регистрации

Согласно действующему законодательству, на территории РФ гражданин не может проживать без прописки более 7 суток. В течение этого срока с момента выписки из предыдущего места жительства он должен подать документы в новый паспортный стол.

Важно! Нарушение этого правила чревато для гражданина административными штрафами.

Однако с распространением ипотеки законодатели внесли изменения в правила прописки. Сегодня на то, чтобы приписаться в залоговое жилье, гражданину отводится до 90 дней. Этот период установлен с учетом сроков оформления ипотечной сделки.

Выводы

Прописка в залоговом жилье – это возможно. Проще всего данный вопрос решается для владельца недвижимости, а также его детей и близких родственников. Лица этих категорий могут пройти регистрацию в залоговом жилье без дополнительных согласований.

Важно! Созаемщики также могут быть зарегистрированы в ипотечной недвижимости на правах владельцев.

Дальние родственники, знакомые и сторонние лица могут быть прописаны в заложенной квартире только после согласования этого действия со Сбером. На данную процедуру обычно уходит около недели. Если банк не одобряет кандидатуру на прописку, собственник жилья может оспорить это решение через суд.

Пренебрежение процедурой согласования может быть чревато для собственников ипотечной квартиры:

• судебным разбирательством;
• расторжением кредитного договора со стороны банка в одностороннем порядке;
• требованием выплатить весь остаток ссуды в полном объеме.

Так что лучше не игнорировать условия кредитора. А если необходимость прописать кого-то из посторонних предполагается еще на этапе заключения сделки, стоит попробовать ввести ее в кредитный договор.