При каких обстоятельствах нужно уплачивать какие-либо налоги после продажи квартиры?

Общие сведения ↑

Налог с продаж будет введён в налоговый оборот с 2019 года. Физические лица не будут являться его плательщиками.

Однако продажа квартиры – это причина возникновения дохода. А с дохода, как известно, физические лица должны уплачивать подоходный налог.

С какого момента отсчитывается срок

Срок владения квартирой отсчитывается с того момента, когда право собственности от одного собственника перешло к другому лицу.

Если это договор продажи с актом приема-передачи, то с момента выдачи свидетельства о собственности.

Если квартира перешла в собственность по договору дарения, то срок начинается с этого же момента. С наследуемым имуществом картина несколько другая.

Срок владения квартирой по наследству отсчитывается с даты открытия наследства, а не с даты вступления в него.

Датой открытия наследства считается день смерти наследодателя. Об этом сказано в ст. 113 ГК РФ.

Как известно, в наследство вступают в течение полугода. Поэтому разница между днём открытия наследства и оформлением квартиры в собственность может быть существенной.

Оформляем договор

Квартира продаётся по договору купли-продажи. В договоре обязательно нужно указывать реквизиты свидетельства о собственности на квартиру.

Если квартира была в собственности менее 3-ёх лет, то после её продажи у бывшего собственника, то есть продавца, возникает обязанность заплатить налог на доходы.

Так как предметом договора является имущество, переход прав на которое подлежит обязательной государственной регистрации, то и договор должен быть обязательно заверен у нотариуса.

Договор на продажу квартиры должен быть составлен в письменной форме и в 3-ёх экземплярах – один у покупателя, другой у продавца и третий – в отделении Росреестра.

Оформляется договор купли-продажи квартиры в соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

В договоре должны быть обязательно следующие реквизиты:

1. Полностью ФИО продавца и покупателя, а также их паспортные данные в точном соответствии с паспортами.
2. Реквизиты свидетельства о собственности на квартиру.
3. Цена продажи квартиры.

Кроме того, обязательными условиями договора являются:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон по договору, в случае, если одна из сторон нарушит обязательства;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций;
• сумма задатка по специальному соглашению, если таковая имеется.

Желательно оценить квартиру у независимого оценщика. Эти результаты лучше «озвучить» в договоре, указав реквизиты оценщика.

Также нужно проверить квартиру на юридическую чистоту и собрать необходимые справки. Это лучше доверить профессионалам, так как «срок годности» некоторых из них совсем маленький.

Если сторонами по договору, или одной сторон является юридическое лицо, то в договоре необходимо указывать полное его название, реквизиты. ИНН и КПП, юридический и фактический адрес.

Все документы нужно будет предъявить специалистам из Росреестра, поэтому лучше сделать несколько их копий.

Элементы налогообложения

Как уже упоминалось, продавец должен уплатить налог с продажи квартиры, если она была в собственности менее 3-ёх лет.

У подоходного налога такие элементы налогообложения, как у других налогов. Это:

1. Субъект налога – это плательщики этого налога. В данном случае, это продавец.
2. Объект налога – тот доход, который возник у продавца после продажи.
3. Ставка налога – то процентное значение. Которое установлено государством для расчёта суммы налога к уплате. Для подоходного налога ставка равняя 13% от суммы продажи, уменьшенной на 1 млн. рублей.
4. Налоговые льготы – они служат для того, чтобы на уровне власти снизить налогоплательщикам налоговое бремя. В данном случае, это налоговые вычеты. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, сумма налогового вычета при продаже квартиры, которая в собственности менее 3-ёх лет, равна 1 млн. рублей.
5. Порядок и способы уплаты налога.
6. Налоговый период – срок, в течение которого формируется налоговая база для уплаты налога и, соответственно, уплачивается сам налог.

Если продавцом квартиры является юридическое лицо, то оно включает этот доход в налоговую базу по налогу на прибыль.

Однако юридическое лицо может уменьшить этот доход на сумму расходов, которые возникли при её покупке.

Это могут быть расходы на рекламу или оплата услуг агентства недвижимости, или же покупная стоимость квартиры.

В любом случае, эти расходы должны иметь отношение к продаваемой квартире, и быть документально подтверждены.

Определение налога ↑

НДФЛ – это аббревиатура. В народе этот налог называют «подоходным». Этот налог является своего рода платой государству за то, что он «позволило» физическому лицу получить доход.

То же самое касается и юридических лиц, только она уплачивают налог на прибыль.

Порядок уплаты подоходного налога регулируется гл. 23 НК РФ, а налог на прибыль юридических лиц – гл. 25 НК РФ.

Особенности ↑

У налога на доходы физических лиц, как и любого другого налога, есть свои особенности. Их необходимо знать, кто решил продать квартиру, которая находится в собственности менее 3-ёх лет.

Налог для нерезидентов

Нерезиденты тоже могут владеть квартирой на праве собственности в нашей стране. И им также нужно уплачивать налог на доходы.

Согласно положениям НК РФ, доходы нерезидентов нашей страны облагаются по ставке 30% от суммы дохода, полученного от продажи квартиры. И если резиденты могут уменьшить эту сумму на 1 млн. рублей, то нерезиденты не могут.

Уплачивать подоходный налог нерезиденты должны по законодательству нашей страны, так как штраф и пени начисляются так.

Если у нерезидента не будет оплачен налога, он не сможет покинуть пределы нашей страны.

Какие есть льготы?

Как таковых, льгот по НДФЛ не предусмотрено НК РФ. Но есть имущественные вычеты, которыми может воспользоваться каждое физическое лицо, продав свою квартиру, которая была в собственности менее 3-ёх лет.

Налоговый вычет, как указано в НК РФ, составляет 1 млн. рублей от суммы указанной в договоре.

То есть, если квартира продаётся по договору за 4 800 000 рублей, то налогом облагается только сумма равная 3 800 000 рублей (4 800 000 – 1 000 000).

Сумма налога к уплате будет равна:

3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.

Такую сумму должен будет заплатить резидент. Нерезиденты, как уже упоминалось, не имеют права на вычет. Они должны будут заплатить налог со всей суммы – от 4 800 000 рулей.

Сумма налога, в данном случае, будет равна:

4 800 000 * 30% = 1 440 000 рублей.

Чтобы продать квартиру менее 3-ёх лет в собственности без налога, то её нужно продавать за цену, меньше, чем 1 млн. рублей.

Можно указать в договоре сумму меньше 1 млн. рублей, а продать за большую сумму, но это уже называется налоговым правонарушением, и грозит налоговыми санкциями.

Как быть пенсионерам?

Наличие пенсионного удостоверения никак не влияет на обязанность гражданина декларировать и уплачивать налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-ёх лет.

Дело в том, что налог уплачивается не с пенсионных отчислений, а именно с той суммы, которая была выручена при продаже.

Льгот по НДФЛ вообще нет, есть только имущественный вычет. Пенсионер имеет право его получить. В этом случае, налоговая база для исчисления уменьшается на 1 млн. рублей.

Конечно, всех пенсионеров интересует, как продать квартиру менее 3-ёх лет в собственности без налога?

Либо продавать квартиру за цену, которая меньше 1 млн. рублей, либо подождать пока «стукнет» 3 года. В первом случае, имущественный вычет «перекроет» продажную цену, и налоговая база будет равна 0.

Во втором случае, имущественный вычет предоставляется на всю цену продажи, то есть налоговая база опять равна 0.

При продаже в долевой собственности

Если квартира находилась в общей долевой собственности, то налоговый вычет предоставляется один раз, и «делиться» между собственниками по договорённости.

Право на вычет будет иметь только один собственник. Об этом говорится в п. 3 ст. 220 НК РФ.

Если же продаваемая квартира находится в долевой совместной собственности, то и вычет распределяется пропорционально доле каждого собственника.

Например, в квартире 4 собственника, с равными частями владения. Вычет в 1 млн. рублей делится на 4 части – то есть каждый собственник имеет право получить вычет со своей сумы продажи в размере 250 тысяч рублей.

Есть и другой вариант – собственник один, но квартира приобреталась им по долям в разное время. Как тогда отсчитываться срок владения, и с какой суммы уплачивать налог, а с какой нет?

Здесь нужно обратиться к Письму ФНС от 13. 08. 2009 года № 3-5-04/1248@.

В этом Письме сказано, что по каждой доле предполагается получение вычета пропорционально в сумме дохода, а по той доле, которая была в собственности более 3-ёх – на всю сумму продажи.

Подоходный налог с продажи квартиры менее 3 лет в 2019 году ↑

В 2019 году в НК РФ будут внесены некоторые изменения, касающиеся подоходного налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 3-ёх лет.

Это срок отменяется, сделка купли-продажи совершается с единственным жильём, зарегистрированным на покупателя.

Срок владения ею теперь не является важным. Налог с продажи такой собственности не будет уплачиваться совсем.

Есть ещё нововведение, которое планируется ввести с 2019 года. Если покупатель приобретает квартиру по цене, которая ниже кадастровой стоимости по региону, то он должен заплатить подоходный налог с разницы.

Логика проста – купил ниже кадастровой стоимости, значит, получил материальную выгоду. А она, как известно, облагается подоходным налогом.

Видео: продажа имущества в собственности менее 3 лет

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что уплачивать налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-ёх лет, придётся только до 2019 года.

Если продавец продаёт единственное принадлежащие ему жильё, то он полностью освобождается от уплаты НДФЛ.

В остальных случая, расчёт и уплата налога в местный бюджет будет происходить по старым правилам.

Пока же налог нужно платить с суммы, которая превышает 1 млн. рублей, так как 1 млн. рублей – это имущественный вычет, который не облагается налогом с продажи. Он предоставляется государством всем категориям граждан.

Подавать налоговую декларацию по НДФЛ и уплатить налог нужно до 15 июля следующего года после получения дохода.

Если это не будет сделано вовремя, то налогоплательщика ожидают штрафные санкции. Это касается и граждан нашей страны и нерезидентов.

Если квартира была в собственности более 3-ёх лет, то имущественный вычет равен сумме продаже.