Многие люди предпочитают приобретать квартиры в недостроенных домах. Для эго составляется договор долевого участия (ДДУ), по которому покупатели выступают в качестве инвесторов в строительство многоэтажки.

По этому документу застройщик обязывается до конкретной даты выполнить все строительные работы и ввести дом в эксплуатацию, чтобы покупатели получили свои квартиры в готовом виде.

Но часто застройщиками нарушаются основные пункты такого договора, в результате чего к назначенной дате строительство не заканчивается. В таком случае покупатели могут взыскать с компании неустойку.

Когда можно потребовать взыскание неустойки с застройщика

Ответственность за нарушения основных пунктов договора обычно прописываться непосредственно в контракте. Если отсутствуют эти сведения, то надо рассчитывать неустойку в соответствии с ФЗ №214.

Выдвигаются требования по уплате неустойки в ситуациях:

• застройщик не передал готовую для жизни квартиру в установленный срок;
• была передана квартира, не обладающая нужным качеством или конкретными характеристиками, указанными в договоре;
• вовсе отказывается компания предоставлять готовое жилье по ДДУ.

Важно! В ФЗ №214 указывается, что при отсутствии информации в договоре о размере неустойки, начисляется она за каждый день, когда имела место просрочка, для чего рассчитывается 1/300 ставки рефинансирования от общей суммы договора.

Претензия о неустойке. Фото:nsovetnik.ru

Если в контракте прописана ответственность за нарушения условий, то именно на нее надо ориентироваться при расчете неустойки. Если нет информации, то надо не только пользоваться знаниями законодательства, но и учитывать моменты:

• физ лица обладают возможность увеличить неустойку в двукратном размере;
• непременно перед непосредственным обращением в суд должна отправляться специальная претензия самому застройщику, а иначе иск может быть не принят;
• обычно в договоре указывается квартал, в течение которого дом будет сдан, поэтому начинать процесс взыскания неустойки надо только после его окончания.

Жилье предоставляется дольщику исключительно после того, как дом будет введен в эксплуатацию, а при этом все расчеты должны быть произведены между сторонами.

Рассчитать неустойку достаточно просто, для чего надо число дней просрочки умножить на ставку рефинансирования и на цену недвижимости, которая прописывается в ДДУ.Поэтому можно самостоятельно произвести расчеты, после чего результаты указываются в исковом заявлении.

Кроме самой неустойки, можно потребовать компенсацию убытков за то время, когда покупатель ожидал квартиру, вынужденно снимая другое жилье. Для этого должны иметься документальные подтверждения трат за этот период времени.

Досудебный способ

Первоначально надо попробовать решить вопрос досудебным методом, поэтому не следует сразу идти в суд, так как существует возможность, что иск будет отклонен из-за отсутствия доказательства, что ранее отправлялась застройщику претензия.

Для этого метода требуется, чтобы сам дольщик рассчитал размер неустойки, так как она обязательно прописывается в претензии. Важно! Правила расчета и взыскания средств прописываются в ФЗ №214.

Как взыскать неустойку, смотрите в этом видео:

Весь процесс досудебного взыскания делится на этапы:

• первоначально определяется дата, от которой ведется отсчет просрочки, причем желательно узнать ее при изучении самого ДДУ, где прописывается, когда именно должна квартира передаваться дольщику, а отсчет начинается со следующего дня;
• при расчете учитывается все дни до того момента, пока не будет подписан акт, на основании которого принимается готовая для проживания квартира;
• далее правильно рассчитывается неустойка с использованием актуальной формулы и ставки рефинансирования, узнать которую можно непосредственно на сайте Центробанка;
• дольщиком составляется претензия в письменном виде, в которой требуется уплата застройщиком неустойки, причем здесь же надо прописать ее размер;
• желательно указать в документе ссылку на ФЗ №214 и ст. 309-310 ГК;
• к данной претензии прикладывается копия паспорта покупателя квартиры, а также платежки, подтверждающие, что за жилье уже была уплачена полная стоимость;
• рекомендуется всю документацию лично принести в офис застройщика, чтобы на копии претензии секретарь поставил штамп и расписался, а также указал дату принятия документов;
• ответ надо подождать 10 дней, а если после этого срока не было никакой реакции со стороны застройщика или он прислал отрицательный ответ, то можно смело обращаться в суд.

ГК РФ Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Поскольку даже однокомнатные квартиры обладают достаточно существенной стоимостью, то даже за один месяц просрочки дольщики могут взыскать с застройщика значительные средства.

Процедура судебного взыскания

Если после отправки претензии застройщику участник ДДУ не получил нужный результат, то целесообразным считается обращение в суд.  Обращаться в суд рекомендуется только после того, как будет использована попытка урегулировать вопрос в досудебном порядке. Образец искового заявления, можно скачать ниже.

Скачать образец искового заявления.

В качестве ответчика по такому делу выступает непосредственный застройщик. Если в ДДУ указываются и другие компании, ответственные за строительство дома, то и они могут прописываться в иске. Истцом является дольщик, причем допускается иск подавать нескольким гражданам.

Какой может быть размер неустойки, расскажет это видео:

Не рекомендуется несколько дел объединять в одно, так как велика вероятность, что истцы будут игнорировать судебные заседания, что непременно приведет к затягиванию разбирательства. Весь процесс судебного взыскания делится на этапы:

• Формируется исковое заявление. Для этого рекомендуется пользоваться сведениями, содержащимися в ФЗ №214. В нем непременно четко прописывается требование к застройщику уплатить неустойку.
• Подготавливаются другие документы. Сюда относится копия ДДУ, приложения к этому договору, платежные документы за квартиру, претензия, на основании которой пытался вопрос решаться досудебным способом, документы, подтверждающие наличие убытков у дольщика и копии другой документации на квартиру.
• Суд первой инстанции обычно рассматривает дела в течение трех месяцев, но часто застройщики подают апелляцию. На суде выслушиваются мнения обеих сторон, после чего принимается решение судьей.
• Выносится решение, после чего каждой стороне в течение 10 дней предоставляется соответствующее уведомление.
• Обжаловать решение можно в течение 30 последующих дней.

Важно! Если сумма иска не превышает 1 млн. руб., то истцу не приходится оплачивать госпошлину. Отказ в удовлетворении такого иска может быть обусловлен только процессуальными причинами, а отсутствием доказательств.

Специфика рассмотрения дела в разных судах

Каждый дольщик должен грамотно выбрать суд, в котором будет рассматриваться данное дело. Подавать заявление можно в городской суд или общий.

При этом он будет учреждением общей юрисдикции, а выбирается в зависимости от места проживания дольщика, а также может находиться по месту регистрации застройщика или расположения дома.

Многие люди предпочитают обращаться в арбитражный суд, так как это решение обладает плюсами:

• высокие шансы взыскания полной суммы неустойки;
• если снижается данная сумма, то в незначительном размере;
• высокая вероятность выиграть дело.

К минусам обращения к арбитражному суду относится сложность ведения дела, поэтому приходится пользоваться услугами профессионального юриста. Все затраты на оплату его труда надо вносить в иск, чтобы они оплачивались ответчиком.

Взыскание неустойки до суда. Фото:мойсемейныйюрист.рф

Для обращения в арбитражный суд надо непосредственно составить иск в него, но вместо самого дольщика должна выступать какая-либо компания.

Обязательно ли нужен досудебный порядок

Перед обращением в суд непременно надо попробовать решить вопрос мирным путем. Для этого отправляется претензия застройщику, а также ожидается нужное количество времени на получение ответа. Если он будет отрицательным или вовсе будет отсутствовать, то только тогда надо обращаться в суд.

Важно! Велика вероятность, что суд не примет иск без подтверждения того, что истец первоначально пытался решить спор с застройщиком напрямую.

Заключение

Таким образом, если застройщик нарушает основные пункты ДДУ, то это считается основанием для взыскания с него неустойки или компенсации понесенных расходов дольщиков. Для этого первоначально надо прислать претензию в компанию, а после, если не удастся добиться желаемого, подать иск в суд.