Ведущий банк страны активно участвует в государственных социальных программах по обеспечению граждан жильем. И если многие кредиторы предпочитают не связываться с рискованными займами для ИЖС, то ипотека под строительство частного дома в Сбербанке предлагается на гибких условиях. Однако, поскольку объекта физически пока нет, порядок кредитования отличается от займа на готовую недвижимость.

Какие постройки включаются в программу ипотечного кредитования

Частный дом. Кредитуются постройки под постоянное проживание, соответствующие нормам малоэтажной застройки:

• разрешенное использование участка под застройку – индивидуальное жилищное строительство;
• расположение на местности дома – 5 от красной линии (граница между участком и проезжей частью) улицы;
• максимальная этажность – 3 этажа;
• общая площадь – до 1500 м2;
• подведение коммуникаций — канализация, отопительная система, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, вентиляция.

Допускаются автономные системы жизнеобеспечения дома, но они должны соответствовать нормативам. Так что сложенная «народным» умельцем печка на дровах и угле или вода из ближайшей колонки отметаются сразу. Полный перечень требований установлен в СНиП 31-02-2001 (СП 55.13330.2016) и смежных с ним нормативах.

Важно! Кредит на постройку дома одобряется при наличии утвержденного проекта постройки и строительного разрешения отдела архитектуры и градостроительства по месту расположения недвижимости.

Требования к постройке от Сбербанка

После возведения и ввода в эксплуатацию объект по условиям договора переходит в залог по взятому кредиту. Финансисты заинтересованы в его ликвидности, а потому предъявляют еще и собственные требования:

1. При строительстве нужно применять современные стройматериалы. Деревянные постройки вряд ли пройдут банковское одобрение, за редким исключением домов из бруса заводского качества.
2. Межкомнатные перегородки и перекрытия должны выполняться из негорючих материалов. Свободная планировка не одобряется – приемлем план с метражной разбивкой жилых и подсобных помещений.
3. Земля должна находиться в частной собственности заемщика. Сбербанк не исключает арендование, и тогда при ипотеке такого участка предметом залога становится право аренды.

Обратите внимание! В случае с ИЖС надел арендуется на срок до 10 лет. Потом потребуется продление права пользования или полный выкуп. А это уже определенный риск для банка. Поэтому земля в собственности заемщика или его супруга(и) значительно повышает шансы на одобрение кредита.

Существующие условия на взятие ипотеки под строительство недвижимости

Когда оформляется ипотека на строительство дома, Сбербанк допускает проведение работ силами заемщика. Но чаще всего люди обращаются к услугам компаний, аккредитованных банком, или нанимают подрядчиков на свое усмотрение. Наемные работы предусматривают заключение договоров подряда.

В плане частной застройки Сбербанк интересен тем, что во внимание принимается индивидуальная ситуация клиента. Особенно это касается льготных категорий граждан: многодетных, малоимущих, молодых семей, сельских специалистов. Поэтому рассмотрим общие условия ипотечного строительства от «самого народного».

Заем под постройку дома

Жилищное кредитование в Сбербанке проводится только в рублевом эквиваленте. Посмотрим, что ждет заемщика, если он собрался построить так называемый одноквартирный частный дом для постоянной жизни.

Минимальный размер займа	300 тысяч
Кредит по максимуму	Есть два варианта: 75% от стоимости кредитуемого проекта; 75% от рыночной оценки объекта залога. Банк принимает к расчету наименьшую из этих сумм
Период кредитования	До 30 лет
Первоначальный взнос	От 25%
Обеспечение обязательств заемщика	залог объекта кредита или иного жилья в собственности заемщика; на время строительства частного дома – иная недвижимость, поручительство физ. лиц; готовый объект ИЖС, находящийся в собственности претендента.

Обратите внимание! Если ипотека обращена на жилой дом или коттедж, оформляется в залог и участок, на котором расположено строение.

Можно ли как-то «разбить» залог? Если у претендента уже есть собственный надел, оформляется кредит в Сбербанке на строительство дома под залог земельного участка. В дополнение приглашаются поручители.

Загородная недвижимость

По этой программе кредитуются готовые или строящиеся садовые дома/дачи и другие помещения сезонного проживания или подсобного назначения. Здесь же Сбербанк предоставляет возможность приобрести в собственность земельный участок.

Вариант мало чем отличается от кредитования строительства частного дома:

Минимальная сумма кредита	300 тысяч
Максимальная сумма	Наименьшая величина из двух: 75% от стоимости объекта кредитования; 75% оценки залоговой недвижимости.
Срок договора	до 30 лет
Собственный взнос	от 25%
Кредитное обеспечение	залог собственного жилья претендента; обращение ипотеки на участок; поручительство третьих лиц.

Созаемщики – что нужно знать

Граждане с невысокими доходами вправе привлекать до 3-х созаемщиков из числа третьих лиц. Их роль:

• доход созаемщиков учитывается вместе с доходами претендента в рассмотрении кредитной заявки;
• несут ответственность перед банком по кредиту в случае утраты платежеспособности основного лица.

Требования к этой стороне аналогичны условиям для основной стороны. Если претендент состоит в официальном браке, супруг обязан стать созаемщиком.

Процентные ставки

Определяющими факторами выступают платежеспособность претендента, кредитная история, сумма первого взноса и срок кредитования. Косвенно на процент влияет сложность и риски строительства.

В 2018 году среднегодовая ставка как на ипотеку под строительство частного дома, так и на дачи и участки – 10%, и скорее всего дальнейшего снижения ждать не приходится. К тому же кредитором предусмотрены повышающие значения в зависимости от ситуации клиента:

• + 1% за отказ от личного страхования;
• +1% до перевода залога на дом — при обращения ипотеки на иную недвижимость до оформления кредита повышения не будет;
• + 0,5% для тех, кто не получает зарплату на карту Сбербанка.

Дополнительные возможности

Отсрочки по выплатам. При строительстве частного дома не всегда получается точно заложить предстоящие расходы. В случае непредвиденного повышения стоимости работ, расходных материалов банк идет навстречу заемщикам двумя способами:

• отсрочка выплаты;
• увеличение срока кредитования.

Воспользоваться предложением можно в течение 2-х лет после получения кредита. В подтверждение изменения цен заемщик предоставляет чеки, расчетные документы, договора с подрядчиками и прочие документальные подтверждения.

Имущественный вычет по налогу. С уплаченных за год процентов ФНС возвратит 13%. По закону обращаться за льготой следует по истечении налогового периода. Например, процентная переплата за 2018 год возвращается в 2019 году.

Маткапитал на «первоначалку». Если родители получали сертификат, они вправе оплатить им первичный взнос по ипотеке, направить на частично-досрочное гашение тела кредита. В таком случае придется взаимодействовать с ПФР.

Что необходимо для взятия кредита

Помимо желания перебраться в собственное домовладение заемщик должен соответствовать требованиям Сбербанка, предоставить необходимые бумаги и застраховать предмет залога. А как быть со страхованием жизни? Тут ситуация двоякая, но давайте обо всем по порядку.

Требования к заемщикам

Здесь все стандартно для любого ипотечного займа:

• возраст обращения за займом — от 21 года;
• к завершению срока соглашения заемщик должен быть не старше 75 лет;
• официальное трудоустройство с минимальным стажем на текущем месте от 6 месяцев;
• не менее 1 года непрерывной работы за последние 5 лет.

Все это распространяется на поручителей и дополнительных заемщиков.

Портфель документов

Точный перечень в каждой ситуации отличается. Так что посмотрим на стандартный пакет:

• заявление заемщика в формате анкеты;
• паспорта претендента, созаемщиков и поручителей;
• справка с места работы о трудоустройстве;
• справки, характеризующие финансовое положение участников кредитного договора – 2 НДФЛ и/или по форме банка, выписки со счетов, подтверждение дополнительных доходов (при наличии);
• по залоговому объекту – зависят от конкретного предмета обременения;
• для состоящего в браке претендента потребуется согласие супруга на ипотеку.

Посмотрим, какие документы на дом нужны для ипотеки в Сбербанке. Это планы и разрешения на строительство, сметы, архитектурны проект, утвержденный отделом архитектуры. Понадобится свидетельство о праве собственности на участок или договор аренды с муниципалитетом. К сведению, аренда «клочка земли» с физическими лицами в банке не пройдет.

Страхование залога

По закону «Об ипотеке» обязательному страхованию подлежит только обремененная недвижимость. Основные риски:

• гибель имущества;
• утрата права собственности и владения.

Страхование проводит дочерняя страховая компания банка ООО СК «Сбербанк Страхование». По данной программе оформление происходит в рамках заключения кредитного соглашения.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Дело это добровольное. Отказ не приведет к отрицательному решению Сбербанка. Но экономии не получится из-за увеличения ставки. К тому же здравый смысл говорит в пользу страхового полиса при долгосрочном кредитовании. Страховые риски по личному страхованию:

• смерть застрахованного;
• стойкая утрата основных функций организма с назначением группы инвалидности.

Страховщиком выступает СК «Сбербанк Страхование жизни». Полис оформляется в отделениях кредитора или на сайте страховщика.

Процедура оформления ипотечного займа

Предварительная заявка направляется через официальный сайт кредитора или в ближайшем отделении. В первом случае с претендентом связывается менеджер. В течение 2-3 рабочих дней на телефон заявителя приходит предварительное решение. Теперь следуем инструкции Сбербанка с официального портала:

• консультация в банке по поводу необходимых бумаг, подготовка пакета;
• подача анкеты-заявления с сопроводительными документами для рассмотрения заявки;
• решение банка (2–3 рабочих дня). Если кредит на постройку дома одобрен, идем дальше;
• подготовка полного пакета: документы на дом, залоговый объект, справки и прочие подтверждения доходов. Направление бумаг кредитору;
• в назначенный день подписываются кредитные документы;
• ипотека регистрируется в Росреестре.

Займ на частное строительство выдается частями (обычно 2–3 транша). Первое перечисление производится в день подписания договора. Следующий перевод следует после завершения первого этапа строительства и документального подтверждения целевого расходования средств.

Особенности ипотеки в Сбербанке

Нюансы строительства. Кредитор ограничивает время на постройку дома 3 годами. Если возведение затягивается по объективным причинам, но расчет по займу идет вовремя, сроки продлят. Однако высока вероятность увеличения ставки.

Особые условия. Они предлагаются получающим зарплату на карточку Сбербанка и социально защищаемым категориям населения. И абсолютно любой заемщик вправе получить кредитку с лимитом до 600 тысяч рублей.

Частично-досрочное гашение. Минимальных сумм нет. Человек вносит очередной платеж и добавляет запланированную сумму.

Досрочное закрытие кредита. Заемщик подает заявление в банк с предполагаемой датой последнего платежа, счет, с которого перечисляются деньги и сумму. Предварительно стоит взять справку в банке об остатке задолженности.

Выводы

Если мечта о «доме мечты» переросла в четкий план, а собственных средств нет, ипотека от «самого народного» – лучший выход. Да, первоначальный взнос и процент чуть выше, чем на готовую недвижимость. Но в сравнении с издержками потребительского займа или платежная нагрузка реальная для бюджета средней семьи. К тому же Сбербанк точно не озадачит скрытыми комиссиями при оформлении, предложит несколько вариантов кредитования. Три года – и планы реализованы.