Договор дарения – документ, регламентирующий передачу имущества (дара) от его настоящего владельца или дарителя в пользу иного лица (одариваемого). Несмотря на видимую простоту сделки, она несет в себе множество нюансов, в частности, если дело касается договора дарения квартиры между близкими родственниками в 2019 году.

Особенности договора

Процедура дарения квартиры или другой недвижимости между кровными родственниками мало чем отличается от аналогичного действия между лицами, не связанными семейными узами. Основным требованием является искреннее и добровольное желание собственника одарить, то есть передать в безвозмездное владение близкому родственнику свое недвижимое имущество.

Из этого требования вытекают несколько важных правил в отношении владельца. При заключении договора он должен быть:

• совершеннолетним;
• полностью дееспособным;
• не иметь в анамнезе заболеваний, влияющих на дееспособность (психические расстройства, деменция и др.).

Искреннее и добровольное желание собственника имущества должно быть подтверждено в простой письменной форме либо с регистрацией через нотариуса. Второй вариант немного сложнее и дороже, но именно сделки с нотариальным удостоверением юристы рекомендуют как наиболее безопасные, в особенности, если в качестве дарителя выступает лицо пожилого возраста либо имеющее статус сироты, инвалида, иной статус, находящийся под особой протекцией государства.

Получить в дар недвижимость могут родственники, а также любые физические и юридические лица. Однако в первом случае одариваемый будет освобожден от налога на доход. Близкими родственниками по закону являются:

• родные, приемные родители;
• родные, усыновленные (но не опекаемые) дети;
• полнородные или сводные братья, сестры;
• внуки;
• родные бабушки, дедушки;
• супруги.

Если одариваемый не включен в данный список, то при получении квартиры в собственность он должен в установленный срок подать в налоговый орган форму 3-НДФ, с уплатой 13% от стоимости обретенного имущества.

Этапы, перечень документов и пошлины

Надежным способом совершения сделки, как отмечалось выше,  является ее удостоверение у нотариуса. Оно требует личного присутствия обеих сторон. В случае невозможности присутствия одного из участников, возможно представление его интересов иным лицом при условии оформления соответствующей доверенности, в которой должно быть точно указано, какие именно действия от своего имени он разрешает совершить.

Возможна и простая письменная форма совершения сделки с последующей регистрацией в Росреестре (региональном отделении БРТИ). Однако такой договор легче оспорить. Например, другим близким родственникам, чьи права были ущемлены.

Перед визитом к нотариусу стороны заполняют три бланка договора дарения, шаблоны двух заявлений. Бланк о регистрации перехода прав собственности подписывает выгодоприобретатель (будущий собственник). Настоящий владелец собственноручно заполняет форму о государственной регистрации договора дарения квартиры. Также предоставляются:

• удостоверения личности обеих сторон;
• документы, указывающие на близкую степень родства (свидетельства о рождении, усыновлении, браке и т.д.);
• кадастровый или технический паспорт недвижимости;
• подтверждение прав собственности на дар (квартиру, дом);
• оригинал и копия чека об уплате пошлины за регистрацию (около 2 тыс. рублей);
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции (от обеих сторон);
• нотариально удостоверенное согласие на сделку дарения от сторонних участников (например, супруга при покупке объекта дарения в браке, совладельца недвижимости при долевом владении, органов опеки при проживании в квартире несовершеннолетних);
• сведения о стоимости имущества на момент сделки (справка сертифицированного оценщика либо БТИ);
• сведения о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (справка с ЖЭКа, выписка из домовой книги).

В процессе визита нотариус удостоверится, что даритель дееспособен, то есть, находится в твердом и ясном уме, чётком сознании. Он понимает последствия и необратимость своих действий, не испытывает внешнего давления, а его желание передать имущество искреннее. После заключения договора и внесения госпошлины, факт смены владельца оформляют в Росреестре.

В некоторых случаях нотариальное оформление является обязательным:

• если отчуждаемое имущество принадлежит несовершеннолетнему либо ограниченно дееспособному гражданину;
• если отчуждается долевая собственность (не важно, все доли либо какая-то их часть).

Договор дарения практически необратим. Выгодоприобретатель (одариваемый) вступает в полное право собственности с регистрацией сделки в Росреестре.

Исключение составляют случаи, когда после акта дарения со стороны настоящего владельца недвижимости в отношении дарителя существовала прямая угроза жизни и здоровью, были нанесены увечья. При подтверждении данных фактов бывший собственник вправе оспорить сделку в суде.

Основные разделы договора, бланки документов

Отдельного бланка договора дарения квартиры между близкими родственниками в 2019 году не существует, используется стандартный договор дарения, который включает в себя следующие разделы:

1. Предмет соглашения. Ключевой пункт, без детального заполнения которого договор считается недействительным. В нем прописывается: местоположение недвижимости, ее отличительные характеристики (метраж, коммуникации, количество комнат, этажность дома). Указывается, на основании чего настоящий собственник приобрел право владения квартирой (наследование, дарение, купля-продажа) с приведением номера записи в Росреетре. Также подтверждается «чистота» недвижимости – отсутствие залога, иного договора дарения, других обременений.
2. Права и обязанности сторон. Раздел описывает те права и обязанности, которые получают стороны после подписания договора, случаи, которые могут повлечь его расторжение (угроза жизни, нанесения увечья и т.д.). Также может быть отдельно указано, что бывший владелец будет проживать на отчуждаемой недвижимости до своей смерти.
3. Порядок регистрации и передачи. Указывается момент перехода права собственности, как правило, в момент госрегистрации. Уточняются нюансы по оплате сторонами пошлины, оговаривается, что имущество передается согласно акту приема-передачи.
4. Разрешение споров. Пункт, положения которого часто включают во второй раздел или в «заключительные положения». Здесь стороны подтверждают, что все разногласия по положениям договора решаются в процессе переговоров, а при их невозможности – в суде, в полном соответствии с законодательством РФ.
5. Заключительные положения. Приводится число экземпляров договора дарения, оговаривается их равная юридическая сила. Стороны подтверждают, что по всем вопросам будут руководствоваться действующим законодательством, а все изменения к документу возможны лишь в письменной форме. Перечисляются приложения и количество листов в них.
6. Реквизиты сторон. Даритель и выгодоприобретатель вписывают в форму свое полное имя, дату и место рождения, номер удостоверения личности, указывают орган, который его выдал, а также адрес своей постоянной регистрации.

Договором дарения нельзя ограничивать права собственности нового владельца недвижимости. Также одариваемый вправе отказаться от жилья до момента его передачи – отказ оформляется также в письменной форме.

Бланки документов можно скачать по приведенным ссылкам или напрямую с сайта Росреестра:

1. Договор дарения Скачать
2. Акт приема-передачи имущества по договору дарения Скачать
3. Форма заявления об учете недвижимого имущества, регистрации перехода прав Скачать