При съеме квартиры нередко приходится вносить страховой депозит — предоплату в размере двухмесячной оплаты. Что это такое и в чем его необходимость? Можно ли снять квартиру без страхового депозита?

Страховой депозит, оплата первого и последнего месяцев, гарантийная сумма, обеспечительный платеж, залог, страховая сумма – любое из этих понятий предполагает сумму, примерно равную месячному платежу за квартиру.

Выплачивается он при въезде в съемную квартиру дополнительно к предоплате и при выезде возвращается съемщику. Но не все так просто. Что же такое страховой депозит при съеме квартиры и в чем его особенности?

Общие сведения ↑

Еще несколько лет назад собственники квартир не требовали внесения страхового депозита от съемщиков. Достаточно было внести предоплату за один месяц, устно гарантировать порядок и чистоту в квартире, и можно было въезжать и жить.

Но не все наниматели оказывались добросовестными – съезжали без оплаты, ломали бытовую технику, не оплачивали коммунальные услуги.

Ни один арендодатель не был застрахован от подобных нюансов. Выходом стало создание гарантийного взноса арендатором. Данная сумма позволяла покрыть нанесенные убытки.

Обязателен ли страховой депозит? Никаких норм, предписывающих обязательность подобного обеспечения, не существует. Можно договориться о выплате депозита частями или внесении минимальной суммы.

Некоторые собственники и вовсе не требуют гарантий. Необходимость страхового депозита определяется исключительно арендодателем.

И все же при желании снять комфортную квартиру с хорошими условиями проживания без страхового депозита обойтись вряд ли удастся.

Необходимые термины

Страховой депозит называют по разному. Гарантийный депозит, обеспечительный платеж, страховая сумма – все это синонимы страхового депозита.

Но вместе с тем иногда данное понятие ошибочно именуют предоплатой, залогом, оплатой последнего месяца. Важно понимать, в чем именно суть страхового депозита.

Непонимание истинного предназначения способствует возникновению конфликтов при расторжении договора о съеме квартиры.

Прежде всего, ничего общего с залогом или оплатой за последний месяц страховая сумма не имеет. Сущность страхового депозита в том, что арендатор перечисляет на счет, указанный арендодателем, оговоренную сумму.

Зачастую ее размер устанавливается равным месячной оплате за квартиру. Это и вызывает путаницу в определениях. На самом деле величина суммы может быть любой.

Определяется она при согласовании условий проживания. Возвращаемый страховой депозит является обеспечением возможного ущерба, нанесенного арендуемому имуществу.

Страховой депозит нельзя понимать как оплату за последний месяц. Внесение депозита предполагает возврат его по истечении арендного периода.

Причем возвращается страховка после оплаты за квартиру и коммуналку, проверки состояния имущества и передачи ключей собственнику.

Обеспечительный платеж необходим для возмещения возможных убытков, которые могут возникнуть и в последние дни проживания арендатора в съемной квартире.

Если арендодатель не имеет никаких претензий к съехавшему жильцу, он возвращает ему ранее внесенный страховой депозит.

Назначение процедуры

Страховой депозит при съеме квартиры должен обеспечивать интересы собственника на случай порчи принадлежащего ему имущества. Как правило, съемная квартира сдается вместе с мебелью.

До сдачи хозяин делает ремонт, неважно капитальный или текущий. Нередко в квартире присутствует бытовая техника.

Если жилец не будет относиться к имуществу добросовестно, то убытки от порчи имущества могут превзойти прибыль от сдачи квартиры в аренду.

В то же время даже порядочный съемщик может нечаянно повредить мебель или технику. Риском для арендодателя является и вероятность не оплаты коммунальных платежей квартиросъемщиком.

От многих неприятностей защищает страховой депозит. Сумма убытка вычитается из страхового депозита. То есть арендодатель может не волноваться, что арендатор поломает что-то в квартире и не возместит ущерб.

В свою очередь, съемщик после внесения страхового депозита относится к квартире и имеющемуся имуществу более бережно, так как желает получить обратно обеспечительную сумму.

Правовая база

Понятие «страхового депозита» при аренде квартиры в законодательстве отсутствует. Потому столь часто и возникают путаницы, касающейся данного термина.

Но отсутствие правового регламента не значит, что законодательное регулирование отсутствует в принципе. Руководствоваться следует сутью страхового платежа.

Внесение страхового депозита являет собой одно из условий договора о сдаче квартиры либо дополнительное соглашение к договору. Потому нужно учитывать тезисы ст.329 ГК РФ.

В соответствии с таковой исполнение обязательств по договору сдачи (найма, аренды) квартиры могут обеспечиваться задатком, залогом, неустойкой, банковскими гарантиями, имуществом должника, поручительством и иными легальными способами.

Согласно ст.1064 ГК наниматель причинивший ущерб в момент проживания в съемной квартире обязан возместить убытки.

При добросовестности квартиросъемщика сумма ущерба определяется совместно с арендодателем и выплачивается добровольно. В противном случае решать ситуацию приходится через суд.

Избежать долгих разбирательств помогает внесение страхового депозита, который становится обеспечение вероятных убытков.

Но применение страхового депозита требует обязательного указания в договоре. Все условия, оговоренные договором должны соблюдаться.

Если указывается, что внесенная при въезде сумма является страховым обеспечением на случай порчи имущества, то она возвращается по истечении срока договора при отсутствии ущерба.

Без такого указания страховой депозит может быть трактован как задаток или залог. По ст.380—381 ГК задаток это обеспечительная сумма на случай ущерба.

Ст.334 ГК определяет залог, как гарантию заключения договора аренды с залогодателем.

Если арендатор вносит задаток или залог, а потом передумывает заключать договор, то внесенная сумма не возвращается. Страховой депозит может удерживаться арендодателем исключительно при возникновении ущерба.

Что такое страховой депозит при аренде квартиры ↑

Практически любой квартиросъемщик желает арендовать квартиру, пригодную к комфортному проживанию.

Арендодатель тратится на ремонт жилья, обставляет его необходимой мебелью и бытовой техникой, что обходится порой в весьма значительные суммы.

При этом неизвестно, как поведет себя жилец, и будет ли он относиться к имуществу бережно. Чтобы хоть как то обеспечить защиту своей собственности владелец квартиры требует внесения страхового депозита.

Величина страхового депозита не обязательно равна размеру ежемесячной арендной платы. Порой она составляет более существенную сумму.

Но поскольку арендатор знает, что деньги будут возвращены ему при отсутствии порчи имущества, то он старается избежать любого нанесения ущерба.

Таким образом, страховой депозит становится гарантией сохранности имущества для собственника и способом обеспечить комфортные условия проживания для жильца.

Документальное оформление

На законодательном уровне порядок внесения страхового депозита не урегулирован. Потому отдельно составлять документ об условиях применения страхового депозита при аренде квартиры не требуется.

Все необходимые условия вписываются в основной договор найма (аренды) квартиры в виде отдельного пункта.

Непосредственно договор аренды заключается с целью обеспечения законных интересов участников сделки, в случае недобросовестного выполнения условий соглашения одной из участвующих сторон.

Заключение договора найма или аренды квартиры требуется соблюдение таких требований как:

Заключение договора в письменной форме	Ни какие устные договоренности не могут иметь юридической силы
В условиях договора должны детально обговариваться все права и обязанности сторон	Если вносится страховой депозит, должны прописываться условия его внесения и возврата

Передача суммы страхового депозита должна быть зафиксирована в письменной форме. Для этого арендодатель выдает арендатору обычную расписку.

Крайне желательно составлять таковую в присутствии минимум двух свидетелей, которые своими подписями удостоверят передачу гарантийного платежа.

Когда арендатор является юридическим лицом, в качестве подтверждения требуется кассовый документ о получении арендодателем обеспечительного платежа.

Оформляется страховой депозит в договоре аренды квартиры. Во избежание необоснованных претензий со стороны собственника на момент возврата страховки составляется акт приема-передачи имущества.

В нем нужно зафиксировать текущее состояние квартиры в целом и каждого предмета в ней по отдельности. Можно подкрепить акт фотографиями квартиры.

Что касается внесения гарантийного депозита, то условия зависят только от волеизъявления сторон. Можно поделить страховую сумму на несколько месяцев или внести всю сразу. Порядок внесения также следует оговорить в договоре.

Сразу прописываются и условия возврата. В основном основанием для возврата страхового депозита становится составление акта возврата имущества и отсутствие претензий со стороны арендодателя.

Жилого помещения

От того насколько правильно составлен договор аренды жилого помещения, зависит защищенность от разных неожиданностей.

Стандартный договор по обыкновению содержит в себе следующие пункты:

Личные данные сторон	Поскольку договор аренды квартиры подчинен принципам делового стиля, то в нем отражается идентификация всех участвующих сторон. В этом пункте прописываются паспортные данные арендатора и арендодателя
Сведения о жилье	Для заполнения этого пункта целесообразно потребовать от собственника предоставления правоустанавливающих документов на жилое помещение. Во-первых, это позволяет внести в договор корректные данные, а во-вторых, удостоверяет подлинность прав собственности. Внимание к этому пункту предотвратит риск заключения сделки с мошенниками
Продолжительность аренды	Следует указать четкие сроки начала арендного периода и его окончания. Здесь же оговаривается размер ежемесячного платежа, дата его выплаты
Условия страхового депозита	Указывается точный размер страхового депозита, его предназначение, порядок выплаты и возврата. Все условия должны быть прописаны четко, без возможности двусмысленной трактовки
Порядок внесения арендной платы	Должно указать, каким образом выплачивается ежемесячный платеж (банковский перевод, наличными из рук в руки) и что является подтверждением оплаты (банковская квитанция, расписка)
Нюансы арендной платы	В данном пункте рассматривается ситуации изменения арендной платы. Можно здесь прописать периодичность платежей и проверок. Оплата может вноситься понедельно, помесячно, по факту или предоплатой. Стоит уделить внимание и периодичности посещения жилья собственником, иначе он может без предупреждения являться в любое время
Оплата коммунальных услуг	В этот пункт желательно включить и описание всех сопутствующих платежей (электроэнергия, отопление, водоснабжение, телефон, Интернет и т.д.)
Досрочное расторжение договора	Для того чтобы квартиросъемщик не остался внезапно на улице, а арендодатель вдруг не оказался лишенным стабильного дохода, четко прописываются условия о досрочном расторжении договора. Нужно обозначить все возможные варианты прекращения соглашения досрочно. Можно прописать ответственность сторон в денежном эквиваленте. Не следует забывать и о сроках, в которые стороны должны уведомлять друг друга о досрочном прекращении правоотношений
Полный список жильцов с указанием их личных данных	Для арендодателя этот пункт особо важен. Если съемщик намерен вселиться с иными лицами, то он должен указать в договоре всех, кто будет проживать в арендном жилье. Все прочие лица не имеют право на проживание в квартире, и их наличие становится нарушением условий договора
Описание имущества	К этому пункту отнестись нужно особо тщательно. Нужно обозначить все имеющиеся в квартире предметы мебели, бытовой техники и прочего имущества. Следует описать их текущее состояние. Крайне желательно приложить в качестве подтверждения фотографии или видео

Нежилого помещения

Нежилая недвижимость может сдаваться и без обеспечения страховым депозитом. В этом случае арендуются только «стены». Отсутствие обстановки и мебели практически избавляет от рисков порчи имущества.

Но все же многие собственники предпочитают иметь страховое обеспечение на случай неоплаты аренды или иных обязательных платежей (электроснабжение и подобное).

В свою очередь арендатору надлежит до подписания договора потребовать от арендодателя справки об отсутствии различных задолженностей.

Иначе хозяин помещения может приписать арендатору чужие долги и на этом основании не возвращать страховой депозит.

Как вернуть с арендодателя

Если в договоре аренды не прописаны условия возврата страхового депозита, то возращение страховки всецело зависит от порядочности арендодателя.

Чтобы избежать недоразумений нужно при въезде в квартиру составлять акт приема имущества с подробным описанием начального состояния всех предметов.

По истечении договора аренды составляется акт передачи имущества собственнику, описывающий текущее состояние имущества.

При отсутствии ущерба собственник не сможет оставить страховой депозит у себя, аргументируя тем, что изначально поврежденная мебель на самом деле была практически новой.

Возможен вариант, что арендодатель не возвращает депозит, мотивируя это досрочным расторжением договора. Во избежание подобной ситуации следует в качестве уведомления отправлять арендодателю заказным письмом с уведомлением.

Письмо при возврате страхового депозита с аренды станет подтверждением исполнения условий договора со стороны арендатора.

Часто задаваемые вопросы ↑

Отсутствие четкого правового регулирования ведет к возникновению множества вопросов в отношении страхового депозита. В основном касаются они возврата обеспечительного платежа.

Если хозяйка не возвращает

При возврате имущества по акту важно учитывать нюанс, предусмотренный ст.662 ГК. По ее положениям вещь возвращается в первоначальном состоянии, но при учете естественного износа.

То есть выгоревшие на солнце шторы или небольшие потертости на обоях не могут служить основанием для взыскания ущерба.

В то же время страховой депозит не возвращается, если арендатор в одностороннем порядке расторгает договор без предварительного уведомления. В этой ситуации страховка становится возмещением для собственника, утратившего доход.

Но поскольку судебная практика нередко по разному рассматривает почти одинаковые ситуации, то данный момент следует оговорить в условиях договора.

Если арендатор уверен в своей правоте, но хозяйка не желает вернуть страховой депозит, то не следует скандалить и требовать выплат.

Интересы арендатора защищены договором и он вправе подать исковое заявление о возврате гарантийного обеспечения. Основанием для этого становится неосновательное обогащение арендодателя.

При займе денег

Поскольку величина страхового депозита может быть очень значительной, то не всем арендатором она может быть по карману. В этом случае страховой депозит можно оформить из заемных средств.

Для этого можно воспользоваться потребительским банковским кредитованием. При целевом кредитовании можно указать в качестве причины – обеспечение страхового депозита при аренде квартиры.

Арендатор выплачивает кредит, но поскольку страховой депозит возвращается по истечении договора, то стоимость аренды квартиры повышается только на сумму начисленных по кредиту процентов.

При таком варианте к условиям возврата страхового депозита стоит отнестись максимально внимательно.

Возможен ли возврат при замене собственника

Собственник жилья вправе в любое время продать, подарить, передать квартиру другому лицу по своему усмотрению. В подобной ситуации продление договора аренды невозможно, поскольку сменяется сторона арендодателя.

Вопрос возврата страхового депозита зависит от условий договора. О любом изменении правоотношений стороны должны уведомлять друг друга заранее, в оговоренный по договору срок.

Если владелец квартиры уведомил арендатора как положено, то вопрос возвращения страховки решается в соответствии с договором.

То есть это проверка состояния имущества и отсутствия ущерба, составление акта приема-передачи имущества, возврат депозита.

При внезапной смене собственника арендодатель обязан возместить убытки квартиросъемщика и в том числе вернуть страховой депозит. При отсутствии согласия ситуация решается исключительно в судебном порядке.

Порядок страхования банковских депозитов ↑

Зачастую страховой депозит передается «из рук в руки» и передача подкрепляется распиской. Но любая расписка может быть оспорена, а при ненадлежащем оформлении и вовсе не признается юридическим документом.

Более надежным способом является внесение страхового депозита через банк. Арендодатель при этом открывает банковский депозит на свое имя, а арендатор вносит на депозитный счет оговоренную сумму.

Подтверждением оплаты становится банковская квитанция. Начисленные проценты могут быть использованы в качестве платы за обслуживание депозита.

Но в подобной ситуации актуальным становится вопрос страхования банковских депозитов, поскольку банк может оказаться неплатежеспособным и арендодатель не сможет вернуть арендатору страховку.

Порядок страхования банковского депозита зависит от того, является ли его владелец лицом физическим или юридическим.

Физических лиц

Банковские вклады физических лиц попадают под действие государственной системы страхования вкладов. Если банк по какой-либо причине не может вернуть средства вкладчику, это сделает Агентство по страхованию вкладов.

Порядок возмещения регулируется ФЗ №177 от 23.12.2003. При наступлении страхового случая вкладчику возвращается сумма вклада в полном объеме, но не более одного миллиона четырехсот тысяч рублей.

Ни какого дополнительного оформления страхования со стороны вкладчика не требуется. Банк автоматически ежеквартально оплачивает страховку в сумме 0,1% от величины депозита.

Оплата страховки осуществляется из будущей прибыли депозита, что избавляет вкладчика от дополнительных платежей.

Юридических лиц

Депозит, открытый на юридическое лицо, государством не страхуется. Потому при страховой ситуации юрлицо может получить свои средства только в порядке общей очереди кредиторов.

Тем не менее, юридическое лицо вправе самостоятельно застраховать свой вклад, обратившись в страховую фирму. В случае закрытия банка страховая компания выплачивает сумму возмещения по депозиту.

Страховой депозит является по своей сути залогом сохранности имущества, а по закону страхование залога обеспечивается за счет средств заемщик.

В данном случае арендатора. Но поскольку депозит открыт на юрлицо, то оно и оплачивает страховку. Полученные квитанции или бланки страхового обеспечения залога подтверждают расходы на страхование.

Можно оговорить в договоре аренды возмещение этих выплат посредством вычета из суммы страхового депозита или путем равного распределения меж сторонами.

Разобравшись в сути страхового депозита, собственник должен взять за правило не возвращать обеспечительный платеж до окончательной проверки состояния имущества, оплаты коммунальных счетов и возврата ключей.

Арендатору же следует внимательно отнестись к составлению договора аренды и описанию условий страхового депозита.

Нужно помнить, что ни какие устные обещания не имеют законной силы, значимо только то, что надлежаще оформлено в письменной форме.