Строительство бизнес-центра – это масштабный проект, требующий серьезного финансирования и огромного объема подготовительных работ. Необходимо найти землю, согласовать строительство, получить необходимые разрешения. Уже на стадии строительных работ необходимо заняться поиском будущих арендаторов и разработать общую концепцию бизнес-центра – будет ли он состоять исключительно из офисов или иметь на первых этажах торговые помещения.

Что такое бизнес-центр инфраструктура и услуги

Бизнес-центр – это крупный объект или комплекс нежилой недвижимости, в котором расположены различные офисные или офисно-торговые помещения. Здание должно обладать всей необходимой инфраструктурой для организации бесперебойной работы офисов различных компаний, а именно:

• системой противопожарной безопасности;
• камерами видеонаблюдения;
• уборкой помещений;
• паркингом;
• высокоскоростным доступом в Интернет и пр.

Стоимость аренды в таких помещениях зависит от ряда факторов: класса бизнес-центра, его месторасположения, качества, инфраструктуры и пр.

Наиболее востребованными остаются бизнес-центры, расположенные вблизи от крупных магистралей и имеющие собственную просторную парковку.

Что такое бизнес-центр класса А

Официально в России не утверждена система, которая классифицировала бы бизнес-центры по различным классам. Владельцы могут выставлять класс своего здания самостоятельно, привлекая арендаторов. Однако существует несколько общепринятых критериев, согласно которым объектам можно присвоить высший или средний класс. Речь идет о месте расположения, качестве отделочных ремонт, инфраструктуре и пр.

Класс А – это наивысший класс, который может быть присвоен бизнес-центру. Такая оценка говорит о престижности помещений и офисов, наличии современных систем кондиционирования и вентилирования, оптоволоконные сети, системы климат-контроля. Часто в таких офисных центрах имеется собственный фитнес-клуб, тренажерный зал, подземная парковка.

Бизнес-план бизнес-центра

Бизнес-план проекта создания бизнес-центра должен включать в себя проведение огромного количества мероприятий по организации и согласованию работ. Для того, чтобы создать бизнес-центр с нуля под ключ, потребуется в среднем около двух-трех лет при условии отсутствия срывов сроков строительства.

Бизнес-план строительства бизнес-центра должен содержать подробное описание проекта, технико-экономическое обоснование его будущей рентабельности, технические аспекты, расходы на уборку и круглосуточную охрану помещений, медиа план рекламы, исследования других подобных объектов города и многое другое.

Образец бизнес-плана для бизнес-центра поможет определиться со структурой документа и обозначить все моменты, которые необходимо проработать.

Однако бизнесменам важно понимать, что универсального образца не существует, для каждого проекта документация разрабатывается исключительно в индивидуальном порядке.

Резюме проекта

Резюме необходимо для того, чтобы ввести изучающего бизнес-план в курс дела. Оно составляется обычно уже после составления документа и содержит важнейшую информацию о технических, экономических и маркетинговых характеристиках реализации плана.

Резюме должно содержать информацию о характере инвестиций и порядке их выплаты в случае необходимости: это могут быть заемные средства или собственные. Кроме этого, необходимо указать, на протяжении какого периода бизнес-центр выйдет на показатели самоокупаемости.

В резюме должны быть представлены основные технические характеристики: количество этажей, общая площадь, количество офисов, торговых помещений, наличие паркинга. Основные принципы маркетингового продвижения также должны быть отражены в этом документе.

Описание услуг

Основной вид услуг бизнес-центров – предоставление различным организациям офисных и торговых помещений в аренду. Основными разновидностями этих услуг являются:

• предоставление в аренду малогабаритных офисов (в среднем до 50 кв.м.);
• аренда крупногабаритных помещений (до 200 кв.м. и больше);
• торговые помещения на первых этажах;
• конференц-залы;
• кафе;
• паркинг с арендой парковочных мест.

Оплата уборки и круглосуточной охраны помещений ложится на арендодателя. Необходимо включить расходы на этот вид услуг в бизнес-план из расчета стоимости охраны и уборки 1 кв.м.

Анализ рынка

Анализ рынка представляет собой сбор всевозможных фактов и информации обо всех бизнес-центрах, расположенных поблизости или в целом в городе. Чем больше данных будет представлено в бизнес-плане, тем наиболее эффективной в дальнейшем будет реклама и маркетинговое продвижение.

Необходимо собрать данные по следующим параметрам:

• общая площадь бизнес-центров;
• инфраструктура;
• количество офисов;
• стоимость 1 кв.м.;
• провайдеры;
• клининговые службы и пр.

Эта информация поможет при прогнозировании рентабельности бизнеса, в процессе ценообразования и сделает проект конкурентно способным.

План маркетинга

Маркетинговый план должен отражать все аспекты, от которых зависит финансовая успешность проекта и позволяет сформировать понимание того, как открыть и продвигать бизнес-центр.

В первую очередь необходимо начать с изучения целевой аудитории: в зависимости от того, для какого сегмента организаций будет возведен комплекс, зависит и все дальнейшее продвижение. Для этого необходимо изучить спрос в районе предполагаемого строительства и проанализировать целевую аудиторию конкурентов.

На основе этих исследований строится план маркетингового продвижения бизнес-центра, в котором отражены все мероприятия по рекламе и поиску клиентов, а также маркетинговое обоснование ценообразования. Поиск арендаторов необходимо начинать задолго до ввода помещений в эксплуатацию, чтобы здание начало приносить прибыль сразу после окончания строительных работ.

Основной вид услуг центров по развитию бизнеса – предоставление различным организациям офисных и торговых помещений в аренду.

Организационный план проекта

Для того, чтобы аренда офиса в бизнес-центре стала возможной, необходимо провести целый комплекс различных мероприятий. В организационный план входят следующие действия:

• порядок выбора места под строительство;
• получение всех необходимых документов;
• выбор подрядчика для строительных работ;
• выбор подрядчика для отделочных работ;
• проведение канализационных систем и подводка воды;
• прокладка оптоволоконных сетей;
• установка окон и дверей и пр.

Главная задача организационного плана – назначить ответственного за каждый аспект работ, обозначить структуру управления и урегулировать отношения с подрядчиками. Здесь же устанавливаются сроки по реализации проекта.

Анализ рисков

Существует несколько категорий рисков, которые могут повлиять на работу бизнес-центра. К ним относятся:

• политические риски;
• технические;
• юридические;
• производственные;
• финансовые;
• маркетинговые и т.п.

Чтобы обезопасить деятельность бизнес-центра, необходимо просчитать вероятность рисков по каждому пункту и подготовить план по предотвращению наступления кризисной ситуации и борьбы с ней.

К примеру, для снижения финансовых рисков необходимо проработать систему отслеживания уровня удовлетворенности качеством оказываемых услуг, следить за современностью и работоспособностью оборудования, проводить исследования и изучать требования потребителей и т.п.

Финансовый план

Финансовый план бизнес-центра составляется на ближайшие 8-10 лет и содержит все факторы, влияющие на учет доходов и расходов, и формирует наглядность экономической эффективности проекта и его самоокупаемости, а также всех затрат на открытие бизнес-центра.

Бизнес-план в части финансов должен также содержать информацию о предполагаемом размере инвестиций. Для создания такого проекта потребуется не менее 300 миллионов рублей.

Показатели окупаемости и рентабельности

Прогноз на доходность бизнес-центра выстраивается на основании стоимости 1 кв.м. площади с учетом периодического увеличения размера аренды (раз в 2-3 года). Для бизнес-центра с площадью под сдачу в аренду приблизительно 5000 кв.м. при средней цене за 1 кв.м. в 2000 рублей ежегодный доход составит 120 млн рублей. Из этой суммы необходимо вычесть расходы на:

• электроэнергию – около 1 млн рублей в год;
• уборку помещений – 1,8 млн рублей в год;
• охрану – 1,2 млн рублей в год;
• зарплату обслуживающему персоналу – 3 млн рублей в год;
• рекламу – 800 тысяч рублей в год;
• прочие расходы – 10 млн рублей в год.

Итого по приблизительным подсчетам прибыльность проекта составит около 100 млн рублей в год, период окупаемости составит не менее 3 лет.

Отзывы сотрудников Центра развития бизнеса

Центры развития бизнеса – это довольно востребованный вид услуг, предлагаемых в крупных торговых и бизнес-центрах. Центры предлагают различные консультационные, юридические, организационные и прочие услуги предпринимателям и оказывают помощь и сопровождение в самых разных отраслях ведения бизнеса.

Сотрудники, работающие с такими организациями, сходятся во мнении, что такого рода услуги повышают эффективность и производительность бизнеса и в конечном итоге способствуют увеличению продаж. Открытие такого центра станет дополнительным источником бизнес-центра и еще одним информационным поводом для его продвижения.