Приобретению недвижимости завсегда сопутствуют большие риски. Избежать таковых можно посредством применения аккредитивной схемы расчетов. Что представляет собой аккредитив при операциях купли-продажи недвижимого имущества?

Для покупателей и продавцов недвижимости одним из наиболее актуальных является вопрос организации передачи денежных средств. Как только не ухищряются участники сделки, дабы обезопасить себя от мошенничества.

И самым популярным вариантом остается передача денег у нотариуса, хотя данный способ нельзя считать абсолютно безопасным.

Наиболее продвинутые граждане предпочитают снизить риски практически до нуля, используя аккредитивные расчеты. Что же такое покупка недвижимости через аккредитив?

Основные моменты ↑

Если рассматривать суть покупки недвижимости, то здесь все просто. Покупатель и продавец обговаривают условия сделки.

Покупатель отдает деньги и получает объект в собственность, продавец при получении оплаты передает права собственности на недвижимость. Но процесс сопровождается определенными нюансами.

Прежде всего, сделка купли-продажи признается легитимной лишь после регистрации надлежащего договора в регистрирующих органах.

Может случиться, что подписанный договор отдан на регистрацию, но продавец передумал продавать объект.

Он забирает из Росреестра свое заявление о намерении продать недвижимость. Если покупатель уже передал деньги продавцу и тот не желает возвращать их добровольно, понадобится обращение в суд.

А это требует дополнительных временных и финансовых затрат. Или же сделка оформлена, договор зарегистрирован, но покупатель не отдает средства.

Логично возникновение ситуации, когда оплатить покупку сразу рискованно, но и продавец боится оформлять недвижимость до получения денег. В подобной ситуации аккредитив становится наиболее приемлемым вариантом.

Необходимые термины

Аккредитив это способ безналичного расчета между продавцом и покупателем. Такой инструмент становится гарантом законности и безопасности любых сделок.

Аккредитив представляет собой поручение клиента «своему» банку о перечислении денежных средств на счет получателя при исполнении условий соглашения по сделке.

Причем адресат платежа обязан подтвердить выполнение условий с помощью документов, перечень которых приводится в аккредитиве.

Чаще всего аккредитивные расчеты используют юридические лица при покупке товаров, оказании услуг и т.д. Но для физических лиц такой способ тоже несет немало преимуществ.

Нет необходимости держать при себе крупную сумму денег, не нужно беспокоиться по поводу их транспортировки. Но самое главное это то, что стороны сделки уверены в полной безопасности операции.

Для участников аккредитивной схемы расчетов отсутствует риск быть обманутыми. Поскольку сумма платежа «заморожена» на счету покупателя, то продавец уверен в получении денег после исполнения своей части договора.

В сделках с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца. Покрытый это значит, что аккредитив уже обеспечен средствами покупателя.

Причем средства могут быть как собственными, так и кредитными. Безотзывный означает невозможность отмены аккредитива или изменения его условий без согласия на то получателя средств.

С какой целью открывается

Основная цель открытия аккредитива при приобретении недвижимости это минимизация рисков. Обе стороны сделки только выигрывают в данном случае.

На момент подписания договора купли-продажи деньги в полном объеме уже находятся на банковском счете. Продавец может не бояться, что его обманут, и он останется без квартиры и денег.

Как только продавец предъявит в исполняющий банк документы (договор купли-продажи, например), он сразу получит положенную сумму.

Покупатель при таком варианте расчета полностью застрахован от форс-мажоров. Если почему-либо сделка не состоится, вся сумма «заблокированных» денег вернется на его счет.

То же касается и не исполнения продавцом любого условия заключенного договора. При использовании аккредитивного расчета за недвижимость отпадает необходимость в предоплате, авансе или оплате по частям.

Удобство такого взаимодействия в том, что за законностью исполнения сделки следят участвующие банки. За нарушение условий договора по аккредитиву для банковских учреждений предусмотрена ответственность.

То есть такие риски как фальшивые документы или деньги, не соблюдение оговоренных условий или ущемление законных интересов сторон полностью отсутствуют.

Правовая база

В параграфе 3 ГК РФ «Расчеты по аккредитиву» (с.867-873) определяется механизм применения аккредитивов, хотя и не дается определения «аккредитива».

По §.3 ст.867 ГК расчеты по аккредитиву регламентируются законодательством, банковскими правилами и обычаями делового оборота.

Процесс открытия аккредитива происходит согласно стандартам ICC, принятых Международной торговой палатой. Документ содержит универсальные правила документированного аккредитива.

Относительно российского регламентирования стоит обратить внимание на нормативы, регулирующие безналичные расчеты. К таковым относится Положение ЦБ РФ №2 от 3.10.2002 «О безналичных расчетах» и Гражданский Кодекс.

Определенное значение имеет и Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи, а также Конвенция ООН о независимых гарантиях и международных аккредитивах.

Международное регулирование аккредитивных расчетов имеет довольно обширную базу. В Российской Федерации регламент применения аккредитивов разрабатывается Центральным Банком.

Следует понимать, что банки принимают во внимание исключительно документы, товары или иные ценности значения не имеют.

При этом значимы лишь документы, указанные в аккредитиве. Любые иные, даже самые достоверные бумаги, не рассматриваются в принципе.

Как работает банковский аккредитив при покупке квартиры ↑

Использование аккредитивов при покупке недвижимости имеет некоторые особенности. Процесс начинается с оформления договора меж участниками сделки. В нем указывается, что при расчете будет применяться аккредитив.

Также должны быть согласованы условия самого аккредитива:

• условия расчета;
• методы оповещения сторон;
• реквизиты всех участников сделки, включая банки.

Далее открывается аккредитив. Покупатель и продавец подписывают договор, регистрируют его. Получатель средств предъявляет в оговоренный банк необходимые документы и получает свои уже деньги. Если продажи не состоится, деньги вернутся покупателя.

Порядок оформления

Для оформления аккредитива покупатель обращается в обслуживающий банк. Здесь он подает заявление, на основании которого открывается счет. На данный счет со счета клиента поступает сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Денежные средства блокируются до подтверждения возможности их получения продавцом либо до возврата покупателю при несовершенной сделке.

На момент регистрации договора ни один из участников сделки не имеет доступа к деньгам. Аккредитив становится гарантией платежеспособности покупателя и гарантией получения после оплаты недвижимости.

В целом порядок оформления аккредитива выглядит так:

1. Обращение в банк и подача заявления на открытие аккредитива.
2. Определение вида аккредитива и составление его.
3. Оплата по аккредитиву.

Выглядит схема просто, но на практике требуется длительный период согласования. Сначала покупатель и продавец обговаривают условия меж собой.

Далее согласованные условия обсуждаются с банками на предмет их легитимности и приемлемости для данной ситуации. Для оформления аккредитива требуется согласие всех участников процесса.

Следующим этапом становится согласование условий между банками плательщика и получателя. Необходимо подробно раскрыть условия обеспечения, передачи и раскрытия аккредитива.

Все стадии согласования должны документально оформляться. Таким образом, применению аккредитивов сопутствует весьма немалый документооборот.

Определение стоимости

Некоторые банки предлагают открытие аккредитива на бесплатной основе. Но это скорее исключение из правил, обусловленное недостаточной популярностью данного инструмента и желанием его популяризации.

В основном же за предоставление гарантий и подтверждение законности сделки банки взимают комиссионные сборы. Причем в итоге сумму получается и не такой уж маленькой.

При определении стоимости услуги аккредитива значение имеет сумма перевода. Комиссия рассчитывается в процентах от общей суммы.

Величину комиссионных каждый банк определяет самостоятельно, но в целом стоимость аккредитива при покупке недвижимости выглядит так:

Открытие	В пределах 0,1-0,2 %, но может использоваться фиксированная ставка (1-3 тысячи рублей)
Прием документов и их проверка	0,1-0,15%
Обналичивание безналичных средств	1-5%
Раскрытие аккредитива	От 7 тысяч рублей

Образец договора

Договор купли-продажи недвижимости с использованием аккредитива составляется по стандартному образцу. Точно также указываются данные участников сделки, объект договора, его стоимость, условия передачи права собственности.

Исключением становится внесение дополнительного пункта. В нем указывается, что расчеты по договору будут совершаться при помощи аккредитива.

Непосредственно условия получения средств указываются в самом аккредитиве. В нем же оговариваются и документы, которые продавец должен предъявить в банк для получения денег.

В основном это зарегистрированный договор купли-продажи. Но некоторые банки требуют включения в перечень выписки из реестра собственников недвижимости.

Если в строящемся доме

Применение аккредитива при покупке квартиры в строящемся доме происходит по следующей схеме:

Застройщик и покупатель	Согласовывают условия сделки
Покупатель обращается в, определенный при согласовании, банк	С заявлением на открытие аккредитива и договором долевого участия, предусматривающего условия расчета
Банк открывает счет	На который зачисляются средства дольщика
Застройщик осуществляет государственную регистрацию ДДУ	И предъявляет договор в банк вместе с выпиской из ЕГРП
Банк проверяет документы	И при их правильности перечисляет деньги на счет застройщика

При ипотечном кредитовании можно открывать аккредитив за счет кредитных средств. В ДДУ банк выступает третьей стороной и несет ответственность за малейшее нарушение условий аккредитива со стороны застройщика.

Как альтернатива ячейке

Часто при покупке недвижимости используется оплата через банковскую ячейку. В этом случае нужная сумма кладется в арендованную у банка ячейку.

После того как продавец выполнит условия, указанные в документе аренды банковской ячейки и предоставит указанные там же документы он получит доступ к ячейке и деньгам. Но…

Банк не несет ответственности	За сохранность содержимого ячейки
Аренда банковской ячейки	Может обойтись в солидную сумму
Невнимательные банковские сотрудники	Могут неправильно указать в договоре номер ячейки, что воспрепятствует доступу
Периода аренды ячейки	Может оказаться недостаточным для оформления документов на недвижимост

Все эти риски полностью исключены при использовании аккредитива. По сути, аккредитив при покупке недвижимости это усовершенствованная форма ячейки.

Только банк несет полную ответственность за сохранность средств и соблюдение условий аккредитива.

Покупатель уверен, что средства с его счета будут перечислены только после окончательного оформления всех нужных документов. А продавцу гарантировано получение оплаты при выполнении условий договора.

Какие имеются недостатки ↑

Аккредитив выглядит как абсолютно безупречная форма расчетов при осуществлении сделок с недвижимостью. Однако существуют и определенные недостатки. Во-первых, это сложный документооборот.

Каждый этап сделки требует тщательного надзора. Любые согласования и решения нуждаются в документальном оформлении. Потому в итоге получается довольно объемная кипа соглашений, договоров, условий и т.д.

Следующим недостатком можно назвать наличие комиссии. Чем больше сумма по договору купли-продажи, тем большей будет комиссионная сумма.

При этом комиссионный сбор оплачивает покупатель, а значит, стоимость недвижимости для него возрастает. Еще одним негативным моментом может стать отзыв лицензии у банка, открывшего аккредитив.

Например, если банк не успел перечислить средства получателю при ДДУ, то у застройщика не возникнет обязательств по передаче квартиры. Средства дольщика на аккредитивном счету не попадают под систему страхования вкладов.

Если же деньги были перечислены на счет застройщика до отзыва лицензии, то строительной компании придется через суд требовать получения своих средств.

Но все перечисленные недостатки не затмевают преимуществ применения аккредитивов. К тому же минусы можно легко контролировать. За ведением документооборота может проследить квалифицированный юрист.

Комиссия вряд ли сильно превысит стоимость аренды ячейки, зато обезопасит от рисков при передаче денег «из рук в руки». А касательно лицензии – нужно обращаться в солидный банк с хорошей репутацией.

Эксперты считают, что аккредитив это самый удобный способ покупки недвижимости. К тому же инструмент выгоден всем участникам сделки.

Это позволяет предполагать, что в ближайшей перспективе подобная форма расчетов станет приоритетной.