Малый бизнес в России существует и развивается вопреки всем кризисам. И пока будут наличествовать предприниматели, располагающие относительно небольшими «стартовыми» деньгами (до 2-3 миллионов рублей) – потребность в бизнес центрах будет большой, ведь представителям малого бизнеса выгоднее и удобнее взять в аренду и обустроить под себя помещение для функционирования фирмы, чем покупать его.

Таким образом, основное предназначение бизнес центра – дать как можно больше возможностей для комфортной деятельности различных сфер малого бизнеса в регионе. Оно очень хорошо сочетается с интересами его владельца в короткий срок окупить затраты на возведение и обустройство здания Центра и впоследствии иметь стабильный профит от сдачи в аренду помещений.

Проект бизнес-центра

Основная концепция предприятия и возможности использования помещений

Бизнес центр, по сути, представляет собой достаточно большое здание, принадлежащее одному владельцу, в котором некрупные предприниматели имеют возможность снять (в большинстве случаев) или выкупить небольшие помещения. Основная цель такого помещения, соответственно – предоставление бизнесу возможности обрести собственное представительство за доступные деньги.

Приведенная таблица позволяет сравнить варианты «заполучения» помещений для бизнеса и выбрать оптимальный, исходя из возможности вложить определенную сумму и ожидаемой окупаемости.

Расчеты приведены для трехэтажного офисного здания общей площадью 450 кв. м, в котором располагаются 25 офисных помещений. Предполагается, что здание было выстроено и отделано «с нуля» в городе-миллионнике в шаговой доступности от исторического центра.

Таким образом, продавать помещения владельцу бизнес центра выгодно лишь в том случае, если сразу нужна значительная сумма денег, например, чтобы погасить кредит, взятый на строительство.

Как привлечь клиента?

Сегодня у предпринимателей в среднем или большом городе довольно много вариантов выбора помещения для открытия офиса. А потому нужно показать, что предпринимателю будет наиболее выгодно и комфортно работать именно на вашей территории. Для привлечения людей существует несколько довольно эффективных способов:

• Прогрессивная схема оплаты аренды, а в ряде случаев – ее рассрочка на 2-3 месяца;
• Самостоятельная оплата владельцем БЦ коммунальных услуг (рассчитываются и включаются в арендную плату), а также уборка помещений и предоставление иных услуг;
• Обеспечение хорошей клиентской проходимости благодаря выгодному расположению здания;
• Возможность льготного размещения рекламы компании на фасаде здания и внутри него.

Какое помещение строить?

Помещение в бизнес-центре

Практика показывает, что выгоднее всего возводить 3-4 этажное здание с небольшим количеством офисов (до 50) средних размеров (15-30 кв. м). Сильное отклонение от этих параметров приведет к тому, что часть офисов будет простаивать, даже при удачном местоположении, а возросшие расходы на строительство и отделку приведут к вынужденному повышению арендной платы, что может отпугнуть небогатых бизнесменов.

Кроме того, на здание небольшой площади и общих скромных размеров проще получить разрешение на строительство даже в черте городского Центра, да и оформление согласующей документации будет дешевле. Сократятся расходы на возведение дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лестницы), не приносящих никакой прибыли. А сроки возведения и отделки объекта сократятся до приемлемых 6-9 месяцев.

Производственный план предполагает размещение на одном этаже 8-9 помещений разной площади, дающей в сумме 130 кв. м (20 «квадратов» займут МОП). В идеале, помещение нужно проектировать так, чтобы полезную S отсеков можно было варьировать, используя перегородки.

Опыт говорит, что сегодня под рассматриваемый бизнес целесообразнее всего возводить здание со следующими параметрами:

Строительную и отделочную технику предпочтительнее брать в аренду, кроме того, нужно будет нанять бригаду строителей (на 4-5 месяцев) и отделочников (на 3-4 месяца).

Что нам стоит Центр построить?

Оформление документов под подобное строительство для «миллионника» Центральной полосы России занимает до 3 месяцев. Стоимость этой услуги будет варьироваться от 7 до 20 тысяч рублей, плюс в такую же сумму может вылиться оформление всех необходимых разрешений. Покупать земельный участок нецелесообразно, выгоднее взять его в аренду у муниципалитета на длительный срок (от 10 лет).

Остальные усредненные расходы, включая аренду земли, на постройку 3-этажного здания общей площадью 500 «квадратов» приведены в таблице. Они актуальны, если завершить строительно-отделочный цикл в течение одного календарного года.

Таким образом, строительство небольшого бизнес центра обойдется в 14,35 млн. рублей. Не стоит пытаться сэкономить на строительных материалах и зарплате рабочих. Помните, что от качества проведенных работ будет зависеть комфорт и безопасность множества людей, более того, от этого параметра во многом зависит и сумма платы за съем помещений, а она и есть ваша чистая прибыль.

Сколько можно заработать?

Предположим, что 4 офиса из 25 были выкуплены сразу по цене 1,8 млн. рублей каждый. Только эти сделки позволят наполовину «отбить» вложенные в строительство Центра деньги. Если оставшийся 21 офис предложить к аренде по самой низкой на ноябрь 2016 года цене – 650 рублей за кв. м, профит составит 650*300=195000 рублей в месяц! Даже за вычетом ЕНВД (29250 рублей) и текущих расходов по содержанию здания (80000 ежемесячно), чистая прибыль превысит 85000 рублей в месяц.

Однако стоит помнить, что около 20% площадей сданы не будут и прибыли от них ждать не придется. В то же время, в большинстве городов размер платы за аренду «квадрата» значительно выше, нежели в примере (порядка 1000 рублей)!

Таким образом, бизнес центр, при удачном выборе места, может окупиться примерно за 4-5 лет, да и то этот немалый срок дают высокие первоначальные затраты.

Решили открыть свой магазин? Бизнес план продуктового магазина позволит провести все нужные расчеты.

Открытие шиномонтажа требует тщательного бизнес-плана. С его составлением можно ознакомиться тут.

Здесь вы найдете все советы по открытию своего рекламного агентства.

Подводные камни и возможные риски

Проведение расчетов

Основной и главный риск – отсутствие желающих арендовать офисы в вашем Центре. Поэтому еще до оформления документов на землю и начала стройки, стоит провести анализ предложений в этой сфере в вашем городе.

Скорее всего, так как бизнес этот на подъеме, будет конкуренция, нужно будет постоянно мониторить действия оппонентов по бизнесу и предпринимать ответные шаги, например, предоставлять более выгодные условия аренды. В то же время, не надо слепо повторять шаги конкурентов, значительно выгоднее будет придумать нечто новое, принципиально отличное.

Еще одна потенциальная проблема – взаимоотношения с властями. Поскольку земля находится в аренде, стоит поддерживать добрые отношения с муниципалитетом, оказывать посильную помощь (например, предоставлять пустующие помещения под мероприятия, проводимые городом), а в случае смены власти – налаживать контакты и с ней.

Детский развивающий центр: бизнес-план

Интересным и перспективным разветвлением предложенной в статье идеи является создание детского развивающего центра. Актуальность идеи обуславливается тем, что сейчас многие родители хотят, чтобы их дети дополнительно занимались музыкой, рисованием, моделированием, вы же можете обустроить под эти нужды помещение, нанять администратора и педагогов и получать свой процент прибыли за предоставление места для занятий. Явное преимущество открытия детского центра – относительно невысокие первоначальные затраты. Они приведены в таблице:

Таким образом, подготовить помещение ДРЦ можно менее чем за 1 миллион рублей, тогда как сдача такого помещения в субаренду может приносить ежемесячно примерно 40000 рублей. Учитывая востребованность такого рода заведений и потенциальную их разнонаправленность (музыкальная школа, изостудия, школа раннего развития и т.п.), окупить вложения в проект можно примерно за два года.

Подведем итоги

Открытие бизнес центра – дело не дешевое, но способное принести хорошую, стабильную отдачу в будущем. Этому бизнесу не страшны кризисные тенденции, поскольку желающих взять в аренду помещение под бизнес в средних и крупных населенных пунктах РФ сегодня предостаточно.